近年来，建设银行江苏辖内机构认真贯彻落实建设银行总行住房租赁战略要求，结合江苏特点，充分发挥母子公司的联动优势，立足自身业务特点，聚焦辖内市场主体痛点，重点围绕盘活市场闲置低效资产、服务产业园区发展，因城施策，通过多维度融资支持、专业化公司经营、场景化平台支撑，有效增加保障性租赁住房供给，尽力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，实现“住有所居”。
加大融资支持，赋能多元市场主体
针对住房租赁行业前期投入大、回报周期长等经营特点，建设银行江苏辖内机构发挥金融信用和自身在住房领域的传统服务优势，根据自持类和非自有产权类租赁住房的特点，为各类市场主体建设、盘活、改建、装修、运营租赁住房创新适配与需求相契合的金融支持。
一是从租赁方与承租方两端需求入手，创新产品服务。根据租赁住房融资特点，提供针对性产品服务。创新期限可达30年的公司住房租赁贷款，包含住房租赁支持贷款、购买贷款、经营贷款等五类子产品，覆盖租赁住房开发建设、房源购买、房屋改建、装修及家具家电配置、租赁业务日常运营等全周期用途，积极为市场主体收购、改建存量房地产项目用于住房租赁等提供中长期资金支持。创新开发“公租房贷款”“园区长租公寓贷”等多个产品，满足各类型人群差异化的租房融资需求。同时完善内部机制，通过扩大审批授权、开发智能化评估体系，优化信贷流程，提高审批效率。
二是在存量和增量两个市场同步发力，加大信贷支持。
1.支持存量房源盘活。针对保障性租赁住房政策导向以存量改建项目为主的特点，创新拓展住房租赁贷款的应用场景，积极支持企业通过工改租、商改租、集改租等形式，充分利用存量房屋、土地进行改造，完善配套功能。建设银行江苏辖内机构已累计支持常熟高新区产业园区、苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司等项目28个、贷款20.9亿元。如，2022年6月建设银行苏州分行发放十年期贷款4亿元，为高新区产业园所拥有的集宿楼、宿舍等3200余间总计面积约10.9万平米公寓的经营提供信贷支持。
2.支持增量房源建设。支持企业按照“小户型、低租金、长租期”要求，适度新建保障性租赁住房，让群众租得起、租得稳。截至2022年末，建设银行江苏辖内机构已累计投放贷款204.1亿元，为南京市安居集团等161个租赁企业新建、购买租赁房源及日常经营提供融资，支持房源数15.48万套（间）；其中园区类项目累计投放贷款157.1亿元，支持项目98个，支持房源数9.92万套（间）。如，2021年以来建设银行南京分行对南京市安居集团发放贷款13亿元，支持南京市首批大型租赁社区“珑熹台”等3个租赁项目建设房源4433间。
三是融合全牌照和全链条资源优势，多元化融资服务。
1.股权投资支持。建设银行苏州分行2017年即协同建行集团子公司建信人寿投资苏州工业园区润家项目。建设银行南京分行协同建信投资，向南京某债转股项目投放4.7亿元股权资金，支持筹集746套保障性租赁住房，服务园区企业IT人才。
2.推动住房租赁基金落地。建设银行江苏辖内机构抢抓建设银行总行设立300亿元“建信住房租赁基金”机遇，在全省积极寻找和筛选项目，通过投资存量资产改造为租赁住房，增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给。目前苏州天荟项目已纳入建信租赁基金首批签约项目，同时基金也与扬子国资签约设立20亿元住房租赁子基金。
3.参与公募REITs试点。建设银行江苏辖内机构积极参与房地产投资信托基金（REITs）试点工作，2022年初建设银行江苏省分行分别与南京安居建设集团、南京软件谷发展有限公司签订了安居珑熹台、雨花软件谷项目保障性租赁住房公募REITs意向合作协议。在无锡、南通、常州、徐州等地正积极与保租房建设主体对接。
专业公司运营，入局参与市场培育
为以专业和规范组织形式承接社会公共资源、参与住房租赁市场运作，2018年1月、2021年4月，建设银行集团在南京、苏州分别设立建信住房服务（江苏）、（苏州）有限责任公司，因地制宜开展存量租权收购、增量改建合作、托管、产权收购等多种业务，通过市场化运作，控制房源和装修成本，降低房屋租金，打造高品质“CCB建融家园”长租社区。目前各类项目已达80个，房源3.41万套（间）。
一是托管运营为主的“轻资产”模式。截至目前，江苏辖内共受托运营项目52个，管理房源1.91万套（间）。
1.专业运营模式。聚焦现代产业工人居住需求的特点，以江苏产业园区宿舍为重点，开展以保租房托管为核心的轻资产存房业务，通过提供专业运营服务，解决园区政府在系统应用、专业化运营管理上的难点痛点。一方面满足业主资产空置的去化需求，一方面满足企业实际承租需要。目前存房项目中，自营项目已纳入保租房项目2个，房源392间，服务人数约400人；租权合作项目已纳入或计划纳入保租房的项目14个，房源5731间，服务人数超2万人；已签约苏州吴江的某半导体公司等保租房受托运营项目4个，房源1717间，服务新市民青年人超4000人。
2.智慧托管服务模式。建信住房公司有效整合资源，充分利用产业联盟优势，2020年开始推进为以园区为主的社会各类公寓的“1+N”智慧类服务项目，以提供平台服务和智慧门锁、水电表采供服务为主，与云丁、TCL、海康威视等产业联盟企业合作，供应低价高质智能设备。截至目前，累计服务南通华山实业有限公司人才公寓等项目60个、房源2.34万间，服务人数超6万人，提供设备1.89万台套。如，南通华山实业有限公司人才公寓共有930套房源，入住人数近4000人，建信住房公司通过“CCB建融家园企业平台”提供房源管理、租户管理等全流程的租务管理，大幅提升了房源管理的智能化水平。
二是租权收购的“中资产”模式。
建设银行江苏辖内机构提供信贷资金，支持建信住房子公司利用市场资源整合能力，从企事业单位和居民手中租入长期稳定的存量闲置房源后改造升级，再委托专业机构负责租务运营，推动社会闲置房源转化为稳定长租房源，为青年人提供高品质可靠房源。目前已收购租权项目27个，管理房源1.36万套（间）。
1.盘活集团内部资产。2018年、2019年，建信住房公司分别投资将建设银行南京分行、苏州分行两处闲置低效物业改造成南京管家桥长租公寓、苏州三香公寓，为社会闲置物业盘活改造提供了“建行样本”，为建设银行江苏辖内机构深度参与住房租赁市场积累了实践经验。如，南京管家桥长租公寓原建筑已使用30多年，2018年建信住房江苏公司通过整体设计和改造装修，将其改造为建筑面积18-24平方米的单间公寓88间，推向市场后，长期处于满租状态。
2.购买居住性房产租权提档升级。主要是指现有居住性质房屋装修改造以提升房屋品质，不涉及改变原有房屋的性质，包含两类，一类是集中式租赁现有房源。针对园区公寓资产年久老化亟需翻新改造的需求，建信住房公司选取运营成熟的资产，通过买断租权合作，助力企业盘活资产，租权买断资金用于项目提档改造装修升级，全面提升项目居住品质。目前建信住房江苏公司已合作南京江宁经济开发区清水西苑公寓、扬州西安交大科创园和文汇工业园等趸付类项目10个，房源1.07万套（间），建筑面积约60万平方，服务人数约3.8万人。如，2021年6月建设银行江苏分行提供20年期限6000万元贷款支持,联合建信住房江苏公司将原来“西安交大科创园和文汇工业园”闲置破旧工业厂房改造成外观新颖、配置齐全、拥有238间房的精装人才公寓，可满足周边园区900人住宿需求。项目整体平均租金仅为周边同类房租金的三分之二。另一类是分散式个人闲置房源。承租后装修改造推向市场，由专业运营机构提供运营服务，为新市民、青年人提供高品质房源，累计合作房源389套（间），累计服务人数约720人 。
3.购买非居住性房产租权改造运营。主要是将原非居住性质的工业、商业用房改建升级为租赁住房。通过购买各级国资公司、国有企业存量闲置和低效资产租赁权，改建为长租公寓后对外运营。项目运营坚持微利原则，谨守保障性住房民生定位，租金价格低于同地段同品质市场化房源价格。目前已收购苏州镜湖公寓、无锡锡山开发区等项目4个，直接管理和服务的房源1843间，建筑面积8万平米，服务人数超4400人。如，2020年建信住房江苏公司承租无锡锡山开发区2015年竣工交付后一直闲置的2万平米商用物业，将其装修改造为拥有304间房源的长租公寓，该项目2021年成为无锡首批保障性租赁住房项目。
三是产权收购的“重资产”模式。
2022年6月，建设银行苏州分行、建信住房苏州公司与苏州姑苏区政府就全面深化历史文化名城保护与住房租赁签约合作，联合推进保护区人才公寓项目建设。2022年9月，建信住房苏州公司斥资5.5亿元购入位于姑苏区平津路的天荟公寓商业地产，将其改造成1338套（间）以30平米为主的高品质单身公寓,帮助古城吸引更多的年轻人群、创业人才落户,目前该项目出租率已达90%。该项目已成为建信住房租赁基金首批项目之一，未来也将继续探索以公募REITs方式推动资产盘活。
金融科技支撑，夯实市场基础设施
住房租赁市场的房源信息不真实、租客权益无保障、中介行为难约束、政府监管缺抓手等，是当前存在的突出痛点。建设银行江苏辖内机构发挥金融科技优势，借力“公有云”，延伸服务链条，拓宽服务广度，从解决社会治理痛点入手，全面搭建面向政府端、市场端、个人端三类信息系统平台，为地方政府、企业、个人提供阳光透明、安全便捷的交易和监管支持。
一是面向政府，助力“精准管”。建设银行江苏辖内机构发挥金融科技优势，为住建、公安和公积金中心等政府部门打造了住房租赁监管与服务平台、公租房管理信息系统和保障性租赁住房APP等一系列相关系统平台。
1.住房租赁监管与服务平台。截至目前，省内苏州、无锡等13个地市已全部上线建设银行开发的住房租赁监管与服务平台。如，2018年建设银行苏州分行承建了苏州市租赁房屋信息监管与服务平台，提供出租屋安全监管、交易服务监管以及行业机构监管三大监管服务，协助政府部门有效解决租赁房源信息不对称、市场秩序不规范、出租屋房屋信息难获取、租房人口难监管等痛点难点问题。截至2022年11月末，该平台累计完成住房租赁从业机构和人员备案近4万次。
2.公租房信息系统。建设银行江苏省分行及建信住房江苏公司协同江苏省住建厅住房保障处，联合建信住房深圳研发中心基于全国版公租房系统创新运用开放区开发模式，不断优化迭代江苏版公租房管理系统，助力地方政府主管部门加强对公租房房源、人员、合同管理。2021年1月，在常州成功实现江苏版公租房管理系统首家试点上线，后续在全省推广应用。2022年6月，在深度调研镇江当地公租房租金收缴原有模式基础上，根据住建部门需求，制定了“先款后票”的解决方案，实现系统内首家公租房系统与财政非税系统的对接。截至2022年10月末，江苏版公租房管理系统已在12个地市上线使用，覆盖县区达49个，累计服务人群超4万人，管理房源14.4万套。
3.保障性租赁住房APP。按照住建部部署和建设银行总行要求，建设银行江苏辖内机构全力协同省市住建部门上线推广保租房APP及年度建设筹集计划、项目和房源录入工作，目前全省13个地市已全部上线，实现保租房计划管理、建设监督监测、房屋管理和统计分析等功能，目前管理房源26.23万套、项目606个。
二是面向企业，支持“有效管”。建信住房公司免费为市场上的中小租赁企业提供标准SaaS系统进行房源管理，重点推动产业园区管理企业使用平台进行房源管理。该系统可提供从房源发布到合同签约、租务管理全流程线上服务，帮助企业提升管理水平、降低运营成本，并通过规范房源发布标准，提升租客选房体验。目前已有50个园区租赁企业上线该系统。如，扬州仪征汽车园公寓运营企业原本没有租赁管理系统，全部房源及租务服务均通过excel方式进行管理，耗时费力。通过标准SaaS系统的使用，园区企业实现房源、人员及租务信息线上管理，减轻了公寓管理人员的工作压力。
三是面向个人，确保“便捷用”。建设银行总行在苏州地区创新“建行找房”服务，探索搭建新市民买房、租房一站式信息咨询和金融服务线上平台，降低新市民买房租房的信息搜集成本。目前“建融家园”苏州站已入驻租赁企业和中介机构200多家。苏州工业园区企业、人才集聚，缴存公积金职工超过180万人，住房租赁需求极为旺盛。2021年12月，针对个人租房线下提取公积金手续繁琐问题，建设银行苏州分行联合苏州工业园区社保和公积金管理中心创新打造公积金委提支付租金线上平台，园区新市民在线即可办理租房委托提取公积金业务。已累计服务提取公积金支付个人住房租金职工超过3万人。
初步成效一：引领了房地产市场健康发展
一是盘活了存量房地产。建设银行及其子公司通过信贷、投资、住房租赁基金、公募REITs等多元金融手段，撬动更多社会资本参与住房租赁市场，助力解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题。通过特有的存房业务，连接供需两端，向市场“引流”一批性价比高、分类分层的租赁住房，在增加租赁住房供给、缓解市场供需矛盾的同时，带动各方资金盘活了大量存量房地产资源。二是规范了住房租赁市场。通过创新住房租赁市场发展新模式，将社会闲置房源转变为稳定的长租房源，有效避免了当前租赁市场存在的租赁关系不稳定、企业“高收低租”、恶意抬价等问题。在收房环节，建信住房通过与房东签订长期限租赁合同，降低了收房成本，稳定了租赁关系。三是带动了上下游发展。建信住房公司通过产业联盟形成行业“朋友圈”，对长租社区改造的投入，带动了租赁产业链条上装修设计、家具家电和运营服务等上下游相关主体共同发展。
初步成效二：满足了市场差异化住房需求
江苏是制造业大省，拥有131个国家级和省级开发区，园区占据江苏经济半壁江山，创造了全省一半以上的经济总量与财政收入，是江苏经济高质量发展的关键所在。“租房贵、租房难、租房远”一直是园区从业人员安居的老大难问题。针对开发区新市民集聚、租房需求稳定等特点，建设银行江苏辖内机构及其子公司紧密结合江苏实际，将“构建园区住房租赁新模式 打造服务园区经济新优势”作为支持保障性租赁住房的重点，积极支持政府背景公司建设人才公寓及入园大型企业配建宿舍等住房租赁项目，构建“一套房、一间房、一张床”多层次租赁产品供应体系，满足不同群体特别是新市民多元化、多层次住房租赁需求。同时，该行提出的“长租即长住，长住即安家”的全新居住理念、推出的“建融家园”品牌，也推动了居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。
初步成效三：探索了银行特色发展新路径
建设银行用信贷模式、平台触角、资金监管来打造住房租赁生态链，以差异化的发展路径形成了比较优势，在带动各方资金盘活存量资产、向市场提供性价比高的租赁住房的同时，也迅速与当地政府相关部门建立了良好合作关系，成为连接对公对私业务的纽带，既带来了新的业务场景和客群，又能租购联动反哺传统住房金融业务发展，还能以租赁带动城市更新治理、社区金融等业务延伸，形成了较好的获客溢出效应，爆发出了强劲的内生动力。
初步成效四：创建了公共安全治理新模式
江苏苏南地区特别是苏州、无锡等地流动人口多、迁移率高，做好流动人口租房管理，成为维护公共安全、建设平安江苏的重要环节。建设银行江苏辖内机构依托该行住房租赁公有云，与政府共建城市租赁房屋信息服务与监管平台，联通了互联网、政务网以及公安网，打破了政府传统“以人管人”的流动人口管理模式，创建了基于租赁交易监管系统“人房兼顾、人房共管”的新机制，用信息化手段推动政府职能部门齐抓共管，以金融力量助力政府解决社会痛点难点问题。2018年8月苏州市房屋租赁信息服务与监管平台上线后，累计排查整治“三类安全隐患”111万余处，其中处理出租房屋安全隐患24万条。