“楼层每平米差5百。”
“这个户型应该卖得好，得比那个户型每套贵50万。”
“这个楼座靠近中央景观、仅次于楼王，整体比别的楼座每平米贵2千。”
“角上那个楼座便宜，临近马路和大门口，吵，每平米便宜1千。”
买房人如果要问，为什么楼座差价这么大？为什么楼层差价这么大？
通常得到的回答是，价值不同，价格肯定不同。
常听到的视野价值、流速价值、景观价值和不利影响，都是出自于对买房人购房习惯的分析和入市后的销售预判，这就是定价的大原则。
说白了，定价就是分析买房人接受度后，选择一个喜欢的数字填上，加权平均代入之后不低于项目的预期价格和利润就可以了。
一楼有小院价格奇高、楼王能贵出100万，类似这种差价现象，也是一样的道理。
分析之后填上喜欢的数字，销售觉得买房人可以买单，那么一顿专业的EXCEL操作后，就是一房一价表了。
有没有豁然开朗，原来是买房人自己进入了自己的循环。
在这种所谓“科学定价”的前提之下，买房人有没有捡漏的机会？
以我地产从业十年的经验告诉你：机会太多了！
只有改变思维才能捡漏。
01
同户型不同楼座，选便宜的
楼座差价说辞无非是与马路的距离、与景观距离，变电站位置、底商设置等。
现在窗户材质大都能达到降噪效果，即便是离主干路近，项目有退线、有绿化隔离，噪声也在合规范围内。
景观好确实赏心悦目，阳光美景孩童追逐，但是在阳台的时间是很少的，没必要花大差价购买。
至于变电站、底商吵闹，以及非经营性公建等问题，后期规划都要求有对应的处理、管理措施，没必要过于纠结，不过心里介意的不要选择。
因此，如果同样都是100㎡户型，多个楼座都有，那么就挑最便宜的。
02
楼王位置、大景观楼座，非必要不买
楼王是人为划定的，原本楼王是唯一性的，现在又出现了‘双楼王’。
另外依靠河景、湖景、段落式景观带、珍稀植物组团等说辞，提高附近楼座价格的，都建议慎重购买。
除非建安成本确实高于其他楼座，否则他们在材料配置都是一样的，况且主景观、组团景、绿化都是共享的。
所以没必要多花钱，但是“景观控”人群除外。
因此，非楼王、非景观楼座，可能更具性价比。
03
顶层被遗忘太久
买房人不喜欢顶层是担心出问题，其实大可不必。
以前的顶层楼板薄，容易漏水、夏天热冬天冷，可现在的技术和材质，这种问题早已不是问题。
而且大部分楼盘的顶层都是特惠楼层，价格便宜。
以某环城楼盘为例，单价约2万元/㎡、105㎡户型为例，顶层比次顶层价格便宜约13万，特惠时能做便宜20万，相当于三成首付的30%了。
以此类推，单价越高，便宜也就越多。
因此，顶层其实是可以捡漏的。
04
低楼层常被忽视
我们以18层的中高层为例，高价楼层一般在10层以上，楼层越低价格越便宜。
在买房人的认知中，低楼层黑、潮、吵，其实未必。
现在楼盘规划对楼间距、采光都有强制要求。
尤其7-9层，比上有价格优势，比下有物理优势。
因此，适时入手低楼层，也是一种捡漏。
看似神秘的定价，实则是一种PUA。
想买到性价比高的房子，有些认知需要改一改，有些漏必须捡。