买房，总是我们大多数人必经的历程，然而面对房子的总价，大多数人都会选择贷款。今天带大家正确认识房贷方式哪个好！
月供=月供本金+月供利息
一、房贷方式有哪些？
房贷有两种方式：
一种是等额本金，等额本金的意思是“月供本金”每月都一样的金额，而利息部分则是每月递减的模式，最终买房人刚开始的压力比较大，到最后慢慢减少。
一种是等额本息，等额本息的意思是每月偿还“月供”是一样的，即每月偿还的金额是固定的。
那么问题来了，做房贷，等额本息和等额本金我们究竟该选哪个？要搞清楚这个问题，首先了解“月供利息”是如何计算的。
二、如何计算“月供利息”？
月供利息的计算，其实很简单，读书的时候我们就学过一个公式：利息=本金×利率。
在房贷中，这个公式也肯定是实用的，而且也是绝对正确的。但是在应用中我们要弄清楚“本金”是什么，“利率”又是什么。
光说不干听不懂，我们举例子说明。以贷款12000元，分12期，贷款年利率6%作为例子。
等额本金的月供本金是一样的，那么贷款12000元，每月的月供本金就是12000÷12=1000元。
利息按照之前说的公式来计算：
第一期：占用资金是12000元，当月的利息就要用12000元作为本金，贷款年利率6%，那么月利率就是6%÷12=0.5%。所以月供利息是12000×0.5%=60元。
月供=月供本金+月供利息=1000+60=1060元，这就是第一期的还款月供金额了。
第二期：因为第一期还款了1000的本金，所以第二期的本金变成了12000-1000=11000元。同第一期的利息计算方法11000×0.5%=55元。
月供=月供本金+月供利息=1000+55=1055元，这就是第二期的还款月供金额了。
………………中间的不算了。
第十二期：第十一期还款完成后，我们的剩余本金就只有1000元了，也就是是第十二期占用的本金就是1000元。所以利息是1000×0.5%=5元。
因此最后一期还款是1000+5=1005元。
2、等额本息计算方法：
等额本息有一个特点，就是每期还款的金额都是一样的，而同样是要按照上面的方式来计算利息，所以就需要用到公式让“月供”刚刚一样，却又和利息计算公式方法完美吻合。
等额本息每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕
但是这个公式又非常的复杂，不用计算机估计手算要很久很久……，所以我用excel表格输入公式来计算。
用公式计算出每月还款的金额1032.8元，这样就可以算出月供本金和月供利息了。老规矩，算两期给大家看看。
第一期：占用资金还是12000元，当月的利息就要用12000元作为本金，贷款年利率6%，那么月利率就是6%÷12=0.5%。所以月供利息是12000×0.5%=60元。
那么月供本金=1032.8-60= 972.8元。
第二期：因为第一期还款了972.8元的本金，所以第二期的本金变成了12000-972.8=11027.2元。
同样的利息计算方法11027.2×0.5%= 55.14元。
那么第二个月的月供本金=1032.8-55.14= 977.67元。（不要纠结几分钱，因为四舍五入啦）
………………后面的不算了。
三、房贷方式哪个好？
刚刚给大家详细描述了每一种贷款方式的利息计算方法，想必大家也看到了，每月的利息实际上都是占用资金来乘以月利率，因此等额本金和等额本息两种还款方式没本质区别，借款的利息跟咱们占用资金多少以及使用时间息息相关，不管哪种方式银行没占咱们的便宜，咱们当然也占不了银行的便宜。
同样，如果涉及到提前还款，咱们都是还未还部分的本金余额。
四、那么纠结怎么选呢？
究竟选择哪种还款方式，取决于咱们的经济收入和理财能力。
若经济收入可以产生足够的现金流来来满足每期贷款本息支出，从节省利息角度，应该优先选择等额本金还款方式；反之那么就选择每月还款一致的等额本息。
但是也不全这样，因为等额本息前期还款肯定比等额本金少，那么使用等额本息还款方式，余下的钱如果我们通过理财投资的方式能够赚超过利息的钱，显然我们选择等额本息好了。那么具体收益多少合适？就是高于利率就对了，超过利率那么就有赚啦。
五、提前还款怎么划算？
根据上面整体逻辑来看，延伸到提前还款上，任何时间点，偿还银行的贷款都是一样的，不要去相信那些所谓的提前还款时间要在1/3至1/2以前……
不管是等额本息，还是等额本金的方式，是否提前偿还房贷，不取决于还款的时间，而是取决于您还款资金的机会成本！
举个例子，贷款100万，还款十年了。如果您提前还款需要62万，节省的利息是17万，那么如果您能在余下的十年时间用这62万赚到远远超过17万，那么就不划算了。