来源：大碗楼市 （id：Superbowl77）
别瞎折腾！请把此文转发给你正在买房的朋友（上）
上篇稿子中，着重讲了选择城市、版块和具体房产时，必须关注的“两道红线”。
——城市边界红线和购买力红线。
内容很干，没看过的，请自行左转回看。
今天，我们继续来点“购房技能”。对，依旧不追热点，依旧只聊方法论。
今天的内容是：我自己在选择具体楼盘和具体户型时，首先考量的一个关键点。
这个关键点，同样也决定着这套房子未来的售价和流动性。
友情提示：今天内容更干，全是方法论，够落地，能实操，学会终身受用，请再次耐着性子看完。
你在楼市中，是否遇到过以下问题。
这个社区明明很高端，但价格就是在二手市场里上不去；
那个社区景观明明比周边高出一大截，但价格在二手市场里还是上不去；
有的社区大户型卖的很贵，有的社区偏偏小户型卖的很贵……
围绕这三个问题，总有一些难以做出的抉择——
到底是该买刚需盘，还是该买高端改善盘？
到底是高端改善盘涨的高，还是刚需刚改盘涨幅好？
到底是大户型好卖、收益高，还是90㎡小三房好卖、涨幅高？
在这里，我要给大家引出一个新的概念：匹配度。
所谓匹配度，就是——
楼盘品质，要与板块属性相匹配；
景观品质，要与板块属性、社区品质相匹配；
户型面积，要与板块属性、购买力属性相匹配；
只有以上三点做到相互匹配，才能保证流动性和收益率的最大化。
听不懂？
没关系，老规矩，记下来，慢慢听。
楼盘品质，与板块属性相匹配。
解释一下，什么叫“楼盘属性与板块属性相匹配”？
简单来说就是——
楼盘品质与版块品质要匹配得上，高端项目要诞生在高端板块中，刚需项目要诞生在刚改板块中。
举个例子。
郑州有个大板块“二七区”，属于郑州传统的刚需版块。
刚需板块所具备的一切特征，通通在这里交汇——
居住界面，相对较差；大板块绿化，基本垫底；商业配套，尤其刚需；路网规划，过于繁杂。
你行走在这两个板块的街道上，浓重的刚需气息扑面而来。
七年前，有个房企在这里拿了块地，只盖了三四栋高层，剩下的全搞别墅和大平层。
产品品质很高，也足够能打。
地缘居民总要置换，周边全是刚需烂盘，终归还是找我。
新房阶段开盘——
普通高层卖9000元/㎡，大平层卖13000元/㎡，别墅卖19000元/㎡。
五年后，进入二手市场——
普通高层卖17000元/㎡，大平层卖19000元/㎡，别墅卖24000元/㎡。
从收益率上说，普通刚需高层完胜大平层，更完胜别墅。
这似乎验证了一个问题：CEO盘不能买，别墅不能买，高端产品不能买。
但是！但是！但是！
现实远比我们想象的要复杂的多！
还是郑州，有个大板块“郑东新区”，属于郑州的改善和高端居住版块。
还是七年前，有个房企在这里拿了块地，一根筋的干高端住宅，品质比周边高出一大截。
新房阶段开盘——
高层价格卖16000元/㎡，周边价格只有12000-13000元/㎡。
是不是高端产品？是不是CEO盘？是不是贵妇盘？全都是！
但五年后，进入二手房市场——
这个CEO高端盘卖到了36000元/㎡，且一房难求；周边其他楼盘只能卖到23000元/㎡，且遍地都是。
从收益率上说，高端盘和CEO盘要远超其他普通楼盘。
这么一看似乎又验证一个问题：高端盘也不是不能买，越贵反而涨的越凶。
为什么？为什么有的刚需盘涨的猛，有的高端盘涨的凶？
其实原因很简单，就是咱们前面所提到的：匹配度。
上面二七区的大平层和别墅卖不出去，并非产品不好，也并非区域内没有高端改善客户。
其根本原因是：
没有高端改善客户，愿意留在地段板块中。
但凡有俩骚钱，全跑了出去。
讲到这里，我相信大家都明白了一个道理——
一定要注意你所选标的与板块属性的匹配度。
既不要在刚改版块里碰高端CEO盘，也不要在改善版块里买纯刚需标的。
户型面积，与板块属性、购买力属性相匹配。
此前，有个传统的观点：投资，就要买90㎡的小三房和110㎡的主流刚改户型。
面积越小，越好流通，涨幅越高。
以上观点根深蒂固，但却是放屁。
举个例子。
合肥政务区，某二手房社区。
同一个组团，同一个楼层区间的二手房：
140㎡改善四房的价格，普遍比90㎡刚需三房贵15%-20%。
当你扒出来它们最早开盘的新房价格，你会发现：
90㎡刚需三房的价格，普遍比140㎡改善四房贵10%-15%。
也就是说——
新房开盘，改善四房的价格更低；进入二手交易，改善四房反而卖的更高。
一来一去，两者之间足足相差了30%的溢价率。假如开盘时，你买入的是四房，后期成交至少多赚30%.
这背后的根本原因是：
合肥政务区，是合肥传统的改善版块。该二手小区，又是政务区中品质较好的社区。
抛开合肥，我曾拉出来其他城市中改善板块的二手房价格，它们都具备一个共同特征：
改善板块中的140㎡改善产品，普遍比80-90㎡的刚需产品贵15%-20%。
尤其是，像杭州和苏州这种“地缘土著购买力强、对品质要求极高”的城市。改善版块里的改善产品，普遍比刚需产品贵20%-30%以上。
讲到这里，我相信大家又明白了一个道理——
一定要注意户型面积与板块属性、购买力属性的匹配度。
改善板块中，重心在140㎡的改善型四房；刚需板块中，重心在90-110㎡的刚改三房。
景观品质，与板块属性、社区品质相匹配。
说实话，我个人买房是最不看重“所谓的景观”。
没有意义！
第一，景观和价格是强正相关的关系。
好景观都是成本堆出来的，景观越好，价格越高。
第二，新房的景观，就像新车，到手就要打折。
景观这玩意，主要靠后期的交付和维护。期房吹得再好，交付打7折。新房交付再好，后期没有维护，再打7折。后期维护再好，抵不过时间冲击，再打7折。
第三，景观的溢价力，只有在豪宅上才能体现。
讲到这里，我就要跟大家强调一个观点：
只有豪宅的景观才有溢价力，普通住宅的景观不值钱。
特别看重景观，把景观作为价格体系中较高权重的人，基本已经摆脱了基本的居住需求，开始追逐舒适度和品质感。
只有这群人愿意为景观买单，愿意为品质买单。
景观只有在这群人手中、在豪宅里，才真正能有溢价能力。
对于普通项目，尤其是刚改项目，景观只能锦上添花。
甚至，对于普通项目来说：景观越好，往往价格越高，溢价空间越小。
讲到这里，我相信大家再次明白了一个道理——
一定要注意景观与版块属性、社区品质的匹配度。
改善板块的豪宅社区，可以看看景观；普通住宅不要过重在意景观，及格线就行。
接下来，最重要的重点来了！
很多人看了以上内容，还是有点迷糊
——比如，怎么判断一个板块是改善版块，还是刚需版块？
来来来，直接上实操干货。
第一步，通过二手市场，摸清板块属性。
聪明的朋友已经发现，我今天分析的重心、举的例子，全是二手市场和二手房。
请牢牢记住下面这句话：
一手市场，只是买入价。二手市场，才是卖出价。
板块属性判断，关键看二手市场。
二手市场，该怎么看？
1、围绕你所关注的标的，把周边5km范围内的二手楼盘先摸一遍。
重点搜集以下数据——
片区内成交量最好的二手小区、成交量最好小区的价格；
成交量最好的户型面积，成交量最好户型面积的价格；
成交量最差的户型面积，成交量最差户型面积的价格。
品质最高的改善社区单月成交量是多少，单价卖多少；
品质平平的刚需社区单月成交量是多少，单价卖多少；
刚需户型卖多少钱，改善户型卖多少钱。
有人问，这些数据怎么查？
还能怎么查，全靠脸皮厚。
多跑点中介门店，多给中介小哥买包烟，多与中介小哥聊一会。
2、打开EXCEL表格，把你厚着脸皮搞到的二手数据填进去。
一旦你把这些数据，全部填进去，神奇的一幕发生了。
你竟然不知不觉间，建立了一套这个片区的二手价格体系——
是改善社区成交量大，还是刚需社区成交量大；是刚需户型好流通，还是改善户型好流通；是89㎡三房卖的贵，还是140㎡四房卖的贵……
表格中，一目了然。
通过以上价格体系，你就摸清楚了一个关键问题——
这个板块中的交易主体，究竟是谁！
如果这个板块中成交量最大、价格最贵的是改善社区的改善户型，交易主体就是改善客户，这个板块就是改善版块。
反之，就是刚需客户支撑的刚改版块。
第二步，摸清板块属性后，就要匹配起来了。
是刚需板块的，就多关注主流刚需项目，别去关注品质、景观等有的没的东西。
别总想着，高品质就能带来高溢价。
高溢价不是楼盘品质决定的，而是扎在这里的购买力品质决定的。
是改善板块的，就要多关注改善楼盘和改善户型。毕竟有钱人对于好房子和爱装逼的欲望，是无止境的。
好，以上就是我自己购房时所必须关注的：匹配度。
你瞧，又是一篇方法论干货，我已倾囊相授。
你瞧，我兜兜里还有糖，丝毫不担心教会徒弟、饿死师傅。
你瞧，能看到这里的人又是不到1/3，有耐心的人还真没那么多。
你瞧，留言区里又有人该问“XX版块是刚需还是改善”，只想讨答案的人还是那么多。
……
你瞧，大众心理又被我拿捏了。
最后，还是老规矩。
能留在这里的人，应该都是老朋友了。
既是老朋友，帮忙把这篇文章转发给身边用得上的亲戚和朋友，不过分吧。