excel表格_excel函数公式大全_execl从入门到精通
商办项目如何利用52项核心数据驱动收益增长？2024-06-07 22:07:51
文先生正在杭州某园区负责资产管理，当各行各业都在大谈数据价值，他也希望用数据思考、用数据发现新机会，最理想的状态就是当他需要数据了，数据即刻就能跳到眼前！然而，尴尬的事情却时常发生：
针对房源空置情况，安排运营出具一份详细的经营分析，结果2周后才拿到报告，然而空置情况又变了...
正在开会讨论下一步计划，结果运营和财务发现好几项关键数据都对不上...
房源多，近半年租客流转又频繁，想要弄清楚整个项目的真实计租情况，运营助理直言EXCEL很难做出交叉分析...
项目经营得好不好？
哪些房源导致租金流失严重？
哪些房源可以提高价格，哪些需要降价？
如何合理调整租户结构？
下一步工作重点是什么？
以往项目方判断经营好坏主要看「出租率」，然而，这两年越来越多项目发现，平时招商看似热热闹闹，结果年终一盘，哪怕年底出租率已达成90%-100%，利润却远远低于预期。
而流转所形成的空置成本、中介佣金成本、免租期成本却无法在一个简单的「出租率」体现出来。
计租率= ∑（房源面积*计租天数）/（总面积*总时长），因年度计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。
租金流失用人工盘房，重复工作量只会大大降低发现问题的效率，只会让租金流失越来越多。
另外，我们还可以通过【空置天数占比】定位所有问题房源以及房源共性。CREAMS按照房源空置天数区分为0-30天（极优房源）、30-60天（优质房源）、60-90天（普通房源）、90-150天（问题房源）、150天以上（高危房源）；
同时可以直接穿透到所有具体房源，热门面积段、楼幢、朝向、楼层、装标、价格区间将问题房源和优质房源、普通房源进行对比，快速找出问题所在。
很多人对项目房源的租金是不做分析的，很大的原因来自于租金分布是一个动态的数据，
CREAMS经营看板【租金单价实时分布】同时穿透到具体房源详情。
如单价为1元/m·天，我们能看到这些面积是哪些房源的，合同起始时间、楼幢、房号、租客等合同信息也能一目了然。
我们在之前的数据解读中介绍了【计租均价】，它可以系统地了解当下真实的租金价格情况，可以作为价格调整的参考值。
【平效】平效=资源在时间段内的收入/（面积*时长），也等于计租率*计租均价。这个数据原来是用在卖场中的，指的是平均每平米的销售金额，现在我们将它用来衡量项目房源的盈利能力和出租效率。
当项目计租率较低时，计租均价并不能客观反映真实的租金水平，但结合平效，就能清楚看到项目是否赚钱。
例如，一家二房东以2元的单价拿到一个10万方的项目，并将其在租均价做到了3.2元。项目看似运营得风生水起，实际是忽略了空置房源，这部分房源是只有投入没有产出的，一算项目整体平效可能只有2.3元。这也意味着租差仅3毛钱，是远远打不平运营成本的。看似赚钱，实则亏钱。
如何合理调整租户结构？
当项目发展到一定阶段，需要开始关注租户结构是否有助于项目长期健康稳定发展。
我们可通过CREAMS【签约企业注册资金分布】、【签约企业注册年限分布】、【标签分析】、【行业分析】、描绘租客画像，从而调整租户结构。合同、租客的产业分布是怎样的，从而分析各个产业对面积段的需求，以便更有针对性地调整房源面积进行定向招租。
下一步工作重点是什么？
从新增、续签、退租等环节入手，找到降低租金流失、提升收益的潜在机会！
看到各个月份合同/房源面积的新增量、续签量、新增+续签量走势，判断运营工作是否到位。
3月有一个退租高峰，此时我们便该结合【退租原因分析】，看看去年2月份-6月份这段时间内，租客退租都是什么原因，再对这些事项进行整改。若是物业原因居多，我们便要召开物业部门会议，反思日常服务中存在的问题；若是因为租金价格退租，我们则需通过调研周边竞品的租金，以及本项目内其他房源租金，对退租房源价格进行调整等等。
另外，通过CREAMS经营看板【提前退租率】可以预测项目退租趋势，前置退租沟通和续租政策等，降低退租率。
做好到期租客的意向调查，将续租、退租工作前置。这不仅能更大程度上减少租客等待时间，提高租客满意度，也能提前通知招商部做好招商准备工作，减少房源流转空置。
此外，管理层也可参考以上数据，制定相关的绩效考核条目，驱动运营人员自发租客续约数量的提升，减少流转。
用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策，用数据提升项目收益！
标签: excel不同起租日不同租金