万科集团2019年评估管理操作手册
（1.0版）
万科集团事业发展中心工程管理
2019年3月
目 录
一、前言
坚守生命安全和质量底线，为动态识别和关闭项目施工过程中的安全及质量风险，降低交付风险系数，提升工程品质，提高客户长期居住使用的满意度，特订立此操作手册。
二、适用范围
适用于万科集团所有参与工程管理的在建住宅、类住宅、商业（只针对地下部分）和公建项目。
三、地下工程评估体系操作细则
3.1评估体系
3.1.1体系框架
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet.xlsx>
3.2评估组织
3.2.1前期准备
每月20日前由各城市公司工程部将处于地下工程施工阶段的项目清单发送至区域，区域信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，项目接到通知后必须在评估开始前将信息采集表及现场形象进度照片以邮件形式发送至评估组，并抄送工程部。
<Object: word/embeddings/Microsoft_Word_97_-_2003_Document.doc>
地下工程属于隐蔽过程，体系中施工工艺、管理动作涉及的分值比重大，评估当天不允许出现项目片面追求评估合格率，导致的无正当理由停止桩基正常施工或消极怠工，测评当天的施工效率应该与测评前三天的平均效率吻合，且现场原材料、已加工材料存储量不得显著低于正常施工需求。
3.2.2评估周期
45天为一周期巡检（第三方评估组提前1天通知项目及城市公司工程部）。
3.2.3人员安排
地下工程评估共计10个评估组，每个区域安排2-3个评估组；
测评组随机分布，且同一个评估组不能连续两个评估周期评估同一城市；
每个评估组人员由3人组成，具体分工情况：
（1）：桩基工程专项及基坑工程安全文明检查（1人）；
（2）：地下室质量风险检查（1人）；
（3）：资料检查（1人）。
3.2.4评估流程
1、单标段评估结束后当天出具评估快报，发送至一线公司工程部及项目部、抄送区域，集团；评估完成后48小时内出具正式报告，快报及正式报告应包括：项目综述、职业道德（涉嫌弄虚作假、偷工减料项）、一、二类问题、重大风险项、优秀做法、上期评估发现问题的整改完成情况。
2、若项目不存在一类、二类问题，项目部收到邮件72小时内回复整改完成情况，以邮件形式报送一线公司工程部，一线公司工程部进行复核。
3、若项目存在一类、二类问题，一线公司工程部收到邮件后，应按照3.2.4第6条进行处理，在24小时内结合评估机制和现场实际情况，回复处理意见；项目部收到邮件24小时内，需扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并在72小时内出具整改报告（附影像资料），由一线公司工程部牵头复查。
无特殊情况，应在72小时内整改完毕并回复；
如因特殊情况无法在72小时内整改完成，项目部应报送整改计划及方案至工程部，并在整改计划时间内完成整改并回复；
若存在无法整改项，应说明原因并报备针对性防控措施，由工程部审批。
涉及整改停工的项目，需由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工，确认邮件需抄送区域及集团。若第三方评估组在下个评估周期发现项目存在未整改情况，将于评估当天上报区域并抄送集团。
4、评估公司每月28日向集团出具月度报告，通报当月评估情况；每个评估周期结束后向集团出具总结性报告。
5、根据各区域、城市公司整体评估情况设立红黑榜，由评估公司汇总，集团每月公布，若标段触犯一、二类问题即不具备参与红榜资格。
6、重大风险问题建议处理措施：
标段触犯一类问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯二类问题达3个及以上，视为1个一类问题，采取拉闸整改措施；
单标段若涉及3个以下二类问题，一线公司工程部需在规定时间内结合现场情况回复处理意见（明确是否拉闸及拉闸范围，可仅对问题作业面拉闸）；
单标段若未涉及一类、二类问题，采取整改回复措施即可；
针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分；
每一次评估结果，针对评估标段上期重大风险项进行关闭率统计。
7、一、二类问题列举，详见附件：
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_97-2003_Worksheet.xls>
3.3评估细则
3.3.1参评条件
评估介入条件：工程桩及支护桩已试桩完成（确认桩基施工工艺符合要求），确定桩基可以进入施工阶段时；或基坑开始开挖。
评估截止条件：基坑开挖前，标段内具备施工条件的工程桩已施工完毕，但由于未开挖、未拆迁、图纸变动等因素导致桩基无法正常施工，不具备施工条件；或地下室±0.00完成。对于冬停、由于政府原因或其他不可抗力因素导致项目停工不参与本周期地下工程评估，正常复工后需参与相应周期地下工程评估。
3.3.2测区范围
全现场（地下工程评估不指定测区范围，参评标段均为测评范围）。
3.3.3评分原则
桩基施工阶段：标段综合分=桩基工程专项评估成绩（30%）＋基坑工程安全评估成绩（40%）+地下室质量风险（30%）-重大风险扣分；
地下室施工阶段：标段综合分=［基坑工程安全评估成绩（40%）+地下室质量风险评估成绩（30%）］/0.7-重大风险扣分。
3.3.4 重大风险评分说明
8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分24分；
以下问题在快报和正式报告中单独列出，并列入重大风险项：
1、若标段存在性质比较恶劣的安全、质量或管理行为问题（如：涉嫌偷工减料、弄虚作假行为），无论评估体系内外，均视为重大风险问题；
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet1.xlsx>
2、常见问题普遍存在，该维度达到失控状态（如：模板支撑出现60%以上扫地杆缺失），视为重大风险问题；
3、标段存在可能造成群诉、交付风险、社会影响等对集团名誉及经济造成恶劣影响的问题，视为重大风险问题。
项目分级：
项目评估当天对本项目公布分数，快报和正式报告不再包含分数，每季度对当季度评估项目进行分级：前15%（含）分位A级，15%-40%（含）分位B级，40%-85%（含）C级，85%-100%（含）D级。如触犯一类问题，项目分级不高于D级，如触犯二类问题，项目分级不高于C级，二类问题超过3个（含），项目分级不高于D级。
四、质量评估体系操作细则
4.1评估体系
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_97-2003_Worksheet3.xls>
4.2评估组织
4.2.1前期准备
3月、6月、9月的20日，城市公司工程部将参与评估的项目清单发送至区域，区域信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，评估单位编制计划完发送至区域确认，第三方评估组提前一天通知第二天测评项目，并做好试验闭水工作。
信息采集：过程评估对所有具备评估条件的项目全覆盖，数据同时采集（要求罗列总包实际老板、项目经理姓名和身份证号信息，后续由采购给出样表，请收集信息时一并录入）。
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet3.xlsx>
4.2.2评估周期
质量评估按季度进行评估，全年三次；季度评估根据抽签确定两家首发公司，下次抽签本季度首发公司不参与抽签；质量评估与安全评估分开进行检查，质量评估根据城市公司及随机原则进行。
4.2.3人员安排
1、每个评估组由4人组成，具体分工情况如下：
A、质量风险检查（1人）
B、试验专项检查（1人）
C、实测实量检查（2人）
2、每个区域安排2-3个评估组，组长一年内去同一区域只能去1个季度：
4.2.4评估流程
4.2.5成果运用
1、单标段评估结束后当天出具评估快报，发送至一线公司工程部及项目部、抄送区域，集团；评估完成后48小时内出具正式报告，快报及正式报告应包括：项目综述、职业道德（涉嫌弄虚作假、偷工减料项）、一、二类问题、重大风险项、优秀做法、上期评估发现问题的整改完成情况。
2、若项目不存在一类、二类问题，项目部收到邮件72小时内回复整改完成情况，以邮件形式报送一线公司工程部，一线公司工程部进行复核；
3、若项目存在一类、二类问题，一线公司工程部收到邮件后，应按照4.2.5第6条进行处理，在24小时内结合评估机制和现场实际情况，回复处理意见；项目部收到邮件24小时内，需扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并在72小时内出具整改报告（附影像资料），由一线公司工程部牵头复查。
无特殊情况，应在72小时内整改完毕并回复；
如因特殊情况无法在72小时内整改完成，项目部应报送整改计划及方案至工程部，并在整改计划时间内完成整改并回复；
若存在无法整改项，应说明原因并报备针对性防控措施，由工程部审批。
涉及整改停工的项目，需由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工，确认邮件需抄送区域及集团。若第三方评估组在下个评估周期发现项目存在未整改情况，将于评估当天上报区域并抄送集团；
4、评估公司每月28日向集团出具月度报告，通报当月评估情况；每个评估周期结束后向集团出具总结性报告。
5、根据各区域、城市公司整体评估情况设立红黑榜，由评估公司汇总，集团每月公布，若标段触犯一、二类问题即不具备参与红榜资格。
6、重大风险问题建议处理措施：
标段触犯一类问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯二类问题达3个及以上，视为1个一类问题，采取拉闸整改措施；
单标段若涉及3个以下二类问题，一线公司工程部需在规定时间内结合现场情况回复处理意见（明确是否拉闸及拉闸范围，可仅对问题作业面拉闸）；
单标段若未涉及一类、二类问题，采取整改回复措施即可；
针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分；
每一次评估结果，针对评估标段上期重大风险项进行关闭率统计。
7、一、二类问题列举，详见附件：
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet4.xlsx>
4.3评估细则
4.3.1参评条件
实测实量：主体拆模套数达到50套（洋房及低密住宅为10套）即满足实测条件；室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与实测实量评估。
风险检查：项目垫层浇筑开始（大于3个评分项才进行评分，否则只做风险提示），室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与评估。
试验专项：主体首层拆模开始介入，项目室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工大面完成则不参与评估。
4.3.2测区范围
实测测区抽选：按照主体、砌筑、装饰工程3个阶段检查，户内门工程、门窗工程、墙地砖各阶段均检查，装饰阶段测公区；同一标段有别墅及高层时，抽检套数按别墅和高层户数进行分配；每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）；每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取（公区实测指标选取所抽测区同层同单元电梯厅及楼梯间）；对于实测的抽检套数，同一标段存在多阶段和多产品类型时，按照各阶段和产品比例分配，对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。
风险测区抽选：在现场随机抽选2栋楼（单元）（别墅为5栋楼）进行检查，覆盖所有施工阶段和工序；质量风险表内地下室、屋面、材料分项所有子项为全现场检查。
试验测区抽选：现场对具备检查条件的检查项进行随机抽选。
4.3.3评分原则
实测实量得分=实得分/应得分*100%；
标段风险评价得分率=风险检查实得分/风险检查应得分*100%；
试验专项得分=参与试验检查分项实得分/参与试验检查分项应得分*100%；标段实体质量得分=实测实量*20%+风险检查*50%+试验专项*30%-重大风险加扣分
项目综合分=标段实体质量得分面积加权
城市公司成绩=项目实体质量得分面积加权
区域成绩=公司实体质量得分面积加权
4.3.4重大风险扣分原则说明：
凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百分制）；重大风险内容（详见附件八）
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet5.xlsx>
4.3.5补充说明
实测实量其它注意事项：
主体阶段正常穿插施工结构墙面允许打磨、修补，但打磨、修补后按 [0，4]的标准进行实测；
楼板厚度负偏差超标的按2个不合格点记取；
外墙平整度跨层测；
现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认；
若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。
每个检查项实得分=该检查项得分率查阅实测达标率表换算；
标段面积以规划许可证载明的地上住宅面积为准。
实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。
试验专项其它注意事项：
重点工序闭水、淋水试验需在防水层施工前至少进行一次检查。
门槛石先铺的定义：卫生间门槛石须在地砖铺贴之前完成，达到不渗漏的效果。
外墙免抹灰楼栋在腻子施工后仍可进行淋水试验。
项目分级：
项目评估当天对本项目公布分数，快报和正式报告不再包含分数，每季度对当季度评估项目进行分级：前15%（含）分位A级，15%-40%（含）分位B级，40%-85%（含）C级，85%-100%（含）D级。如触犯一类问题，项目分级不高于D级，如触犯二类问题，项目分级不高于C级，二类问题超过3个（含），项目分级不高于D级。
五、安全文明评估体系操作细则
5.1评估体系
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_97-2003_Worksheet4.xls>
5.2评估组织
5.2.1前期准备
3月、6月、9月、12月的20日，城市公司工程部将参与评估的项目清单发送至区域，区域信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行飞检评估。
5.2.2评估周期
安全文明评估不提前通知，采用飞行检查，全年无休。
5.2.3人员安排
每个评估组由1人组成；
每个区域安排2-3个评估组，组长一年内去同一区域只能去1个季度。
5.2.4评估流程
1、单标段评估结束后当天出具评估快报，发送至一线公司工程部及项目部、抄送区域，集团；评估完成后48小时内出具正式报告，快报及正式报告应包括：项目综述、职业道德（涉嫌弄虚作假、偷工减料项）、一、二类问题、重大风险项、优秀做法、上期评估发现问题的整改完成情况。
2、若项目不存在一类、二类问题，项目部收到邮件72小时内回复整改完成情况，以邮件形式报送一线公司工程部，一线公司工程部进行复核；
3、若项目存在一类、二类问题，一线公司工程部收到邮件后，应按照5.2.4第6条进行处理，在24小时内结合评估机制和现场实际情况，回复处理意见；项目部收到邮件24小时内，需扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并在72小时内出具整改报告（附影像资料），由一线公司工程部牵头复查。
无特殊情况，应在72小时内整改完毕并回复；
如因特殊情况无法在72小时内整改完成，项目部应报送整改计划及方案至工程部，并在整改计划时间内完成整改并回复；
若存在无法整改项，应说明原因并报备针对性防控措施，由工程部审批。
涉及整改停工的项目，需由一线公司分管领导及工程部经理签字或邮件确认后，方可复工，确认邮件需抄送区域及集团。若第三方评估组在下个评估周期发现项目存在未整改情况，将于评估当天上报区域并抄送集团；
4、评估公司每月28日向集团出具月度报告，通报当月评估情况；每个评估周期结束后向集团出具总结性报告。
5、根据各区域、城市公司整体评估情况设立红黑榜，由评估公司汇总，集团每月公布，若标段触犯一、二类问题即不具备参与红榜资格。
6、重大风险问题建议处理措施：
标段触犯一类问题，采取立即拉闸整改措施，单标段单次触犯二类问题达3个及以上，视为1个一类问题，采取拉闸整改措施；
单标段若涉及3个以下二类问题，一线公司工程部需在规定时间内结合现场情况回复处理意见（明确是否拉闸及拉闸范围，可仅对问题作业面拉闸）；
单标段若未涉及一类、二类问题，采取整改回复措施即可；
针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分；
每一次评估结果，针对评估标段上期重大风险项进行关闭率统计。
7、一、二类问题列举，详见附件：
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet6.xlsx>
5.3评估细则
5.3.1参评条件
标段出正负零开始介入；标段室内（公区）装修完成，外立面施工完成，初保洁开始，配套施工大面完成，无较大安全风险源则不参与安全文明评估。
5.3.2测区范围
检查范围：标段范围全覆盖（包括展示区及异地样板展示区）
5.3.3评分原则
安全文明打分规则
根据安全文明评估体系对标段（项目）安全文明施工进行评分。
标段安全文明得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。
项目安全文明得分率=各标段安全文明得分率的面积加权。
安全文明计算规则
标段综合分=安全文明总分-重大风险加扣分
项目综合分=标段安全文明得分面积加权
城市公司成绩=项目安全文明得分面积加权
区域成绩=公司安全文明得分面积加权
年度成绩计算
标段年度得分=标段各季度得分面积加权
项目年度得分=项目各季度得分面积加权
城市公司年度得分=城市公司各季度得分面积加权
区域年度得分=区域各季度得分面积加权
各维度年度得分=各维度季度成绩面积加权
集团年度得分=各区域年度得分面积加权
5.3.4重大风险扣分原则说明：
凡每出现一项重大风险项问题，对该标段综合分总分加扣1分（按百分制）；重大风险内容（详见附件九）
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet7.xlsx>
5.3.5补充说明
安全培训、红绿灯机制、智慧工地落地情况：
安全飞检评估对所有参评项目进行安全培训、红绿灯机制落地情况的核查并计入安全文明得分；
安全评估会对所有项目智慧工地落地情况进行核查，暂不计分。
项目分级：
项目评估当天对本项目公布分数，快报和正式报告不再包含分数，每季度对当季度评估项目进行分级：前15%（含）分位A级，15%-40%（含）分位B级，40%-85%（含）C级，85%-100%（含）D级。如触犯一类问题，项目分级不高于D级，如触犯二类问题，项目分级不高于C级，二类问题超过3个（含），项目分级不高于D级。
六、交付预评估体系操作细则
6.1评估体系
6.1.1体系框架
6.2评估组织
6.2.1前期准备
合同交付（如有对客户释放的交付时间，以此时间为准）前3个月由各城市公司将交付项目清单发送至区域，区域信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估。第三方评估组在项目交付前60-80天时间范围内对各项目进行交付预评估，且评估前1天通知项目做好卫生间阳台闭水。
如：9月1日-9月30日交付项目，5月20日前由各城市公司讲交付项目清单发送至区域及第三方，第三方评估组于5月30日确定6月预评估行程，且评估前1天通知项目做好卫生间阳台闭水。
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet11.xlsx>
6.2.2评估周期
项目实际交付前60-80天为交付预评估（第三方评估组提前1天通知项目）。
6.2.3人员安排
每个评估组人员由1人组成；（人员必须为组长，需经过考核）
6.2.4评估流程
1、评估当天出具评估快报，发送一线项目部及工程部并抄送区域、集团，快报内容“项目风险结论，项目情况综述、工序进度、工序交接、工序标准、质量安全、成品保护、重大风险项数据”，正文摘录至少包括以下内容：项目风险结论，项目相关信息，交付日期，交付楼栋，交付套数，是否涉及后改造（如涉及，后改造内容），甲方项目经理、精装单位，现场风险详述；
2、评估完成后48小时内出具正式报告，发送至区域，正式报告对交付项目现场各项检查内容及问题数据图文并茂详细描述；
3、对于风险预警项目，每周出具项目风险预警报告，每月结合一线上报内容根据出具项目风险整改情况报告
6.3评估细则
6.3.1参评条件
实际交付时间前60-80天参加交付预评估
6.3.2测区范围
工序进度：关键楼栋（进度最慢）抽取1栋全查；
工序交接、工艺标准、成品保护、开裂：累计随机抽选2层（进度最快及最慢4层内各选取1层）全查；
渗漏：提前一天通知随机选取2层（与其他分项测区无关）
质量安全：地下室、外立面、大堂雨棚全覆盖。
产品缺陷评估：该交付批次交付样板房（若已完工则可以选择标准层），需覆盖所有户型。
6.3.3评分原则
精装交付预评估综合： 工序进度（35%）+工序交接（15%）+工序标准（15%）+质量安全（20%）+成品保护（15%）-重大质量风险倒扣分
毛坯交付预评估综合：工序进度（40%） +质量安全（40%）+成品保护（20%）-重大质量风险倒扣分
产品缺陷专项检查：按不符合条数计数；
6.3.4重大风险评分说明
8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分8分；
1、同时存在装修与毛坯业态的交付批次，且均纳入排序范围：预评估的分数按照两种业态先面积加权计算得分，再进行重大风险倒扣分，倒扣分按不同业态累计不超过8分；
2、同时存在装修与毛坯业态的交付批次，其中一批次不纳入排序范围：预评估的分数按照两种业态分别计分，分别倒扣分，且分别倒扣分累计不超过8分；
6.3.5 补充说明
交付预评估结果（10.00%）与正式交付评估（90.00%）加权合并，产品缺陷评估最终评价结果暂时列为观察项，不纳入交付综合分；
交付预评估采用量化方式，采用扣分制原则，举例如下：
城市公司工程管理部提前100天上报交付项目详细信息，如未上报、漏报、上报不及时，交付预评估成绩按0分计算；
城市公司工程管理部如未按要求提前上报交付项目信息或信息有误（增加或删减批次楼栋），导致预评估时间不足80天不再另行评估，该次预评估成绩直接按0分计算；
城市公司工程管理部如未按要求提前上报交付项目信息或信息有误（增加或删减批次楼栋），后补上报时间在正式交付前80-90天，该批次预评估成绩按不高于60分计算（实际得分低于60分正常运用其得分）；
城市公司工程管理部如未按要求提前上报交付项目信息或信息有误（增加或删减批次楼栋），后补上报时间在正式交付前90天前，允许该现象且该批次预评估成绩正常计算不作任何处理；
评估计划排布原则：同一交付月份且同一城市交付项目由1组评估人员一次完成；同一城市预评估顺序根据各交付项目现场施工进度先评估进度最快风险最低的项目依此类推（或评估组通知后由城市公司自行决定先后顺序）；项目交付月份在630、930、1230外，项目预评估时间控制在60-80天内完成；项目交付月份在630、930、1230内，预评估时间顺序由区域与各城市公司沟通后确定，此情况下每个区域无论交付项目数量多少，评估组累计安排不超过4组（含）
七、交付评估体系操作细则
7.1评估体系
7.1.1体系框架
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet12.xlsx> <Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet13.xlsx> <Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet14.xlsx> <Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet15.xlsx>
7.2评估组织
7.2.1前期准备
交付评估每月20日前由各城市公司将下月交付项目清单发送至区域，区域信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，每月30日前第三方根据项目清单编排交付评估计划并发送至各区域确认，评估时间确认后且不再调整；
<Object: word/embeddings/Microsoft_Excel_Worksheet16.xlsx>
7.2.2评估周期
项目实际交付前7-25天为正式交付评估时间（第三方评估组提前1天通知项目做闭水试验）。
7.2.3人员安排
每个评估组人员由4人组成，具体分工情况如下：
（1）：户内观感检查（4人）
（2）：公共部位观感检查（4人）
（3）：园林观感检查（1人）
（4）：外立面/屋面观感检查（1人）
（5）：地下室观感检查（1人）
（6）：渗漏检查（1人）
每个评估组每个城市公司一年度内只能评估一个月，不可重复评估。
7.2.4评估流程：
1、评估当天出具评估快报，发送一线，抄送区域、集团，快报内容“项目综述、户内、公共部位、外立面/屋面、园林景观、重大风险项、问题性质比例数据”，邮件正文摘录至少包括以下内容：项目风险结论，项目相关信息，交付日期，交付楼栋，交付套数，是否涉及后改造（如涉及，后改造内容），甲方项目经理、精装单位，证照获取情况、合同约定项完成情况（正式水、电、燃气、市政道路等）、现场风险详述；
2、评估完成后48小时内出具正式报告，发送一线，抄送区域、集团，正式报告对交付项目现场各项检查内容及问题数据图文并茂详细描述；并对项目优秀做法进行总结
3、项目部收到正式报告后72小时内完成整改闭合并以邮件形式向区域报备，对于无法整改问题，提报方案
4、若项目被判定为交付风险项目，由区域、集团决策评估人员是否进行项目驻点观察，每日跟进项目风险关闭情况。
7.3评估细则
7.3.1、参评条件
7-25天
交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估，所有交付项目楼栋必须进行交付评估；
1）同一项目分批次进行交付，如交付时间相差15天(小于等于15天)以内，则交付评估应合并进行；如交付时间相差15天（大于15天）以上，则实情况可以分别进行交付评估；单个季度范围内同一项目成绩为各批次面积加权后的综合成绩。
2）交付项目同一交付批次存在排序与不排序的两种房屋业态时则分别评价，是否同一项目的认定依据为城市公司有正式发布的项目管理部成立与任命文件。
在进行交付评估时，该批次应已达到交付条件，交付评估包含施工内容、验收内容、交付底线三个方面风险内容检查。
1）施工内容：周边市政道路施工完成、小区围闭完成、保洁全部完成、正式水电可正常使用，达到客户或用户正常居住或使用的条件；
2）验收内容：主体验收、节能验收、电梯验收、消防验收、规划验收、竣工验收、竣工备案等验收证照或合同约定交付必备文件齐全，以上验收文件需在上报评估计划时一同上报是否获取；
3）交付底线风险：交付评估批次各楼栋大堂/电梯厅/园林/外立面等公共区域标准需与前面各交付批次楼栋对比检查，标准差异大或标准低于正常认知，导致客户心理落差大的投诉风险;存在重大共性的设计不合理、材料品质问题、货不对板、工程质量问题等导致客户投诉的风险；
7.3.2、测区范围
户内测区：按照当交付批次总套数的5%电脑随机抽选不少于10户且不大于15户，交付总套数少于10户全查；
公共部位：随机抽选5个户内观感测区对应的楼层电梯前室（必查）/3个大堂（交付楼栋少于3个大堂全查）/2层地下室电梯厅（交付楼栋无地下室电梯厅则甩项处理）/以及交付批次对应地下室区域（交付楼栋无地下室则甩项处理）；
园林景观：交付楼栋四周（必查）、回家路线、小区入口、交付区主要道路及周边等区域。
外立面：随机选取3楼栋，交付楼栋少于3栋全查，检查区域包括正背立面、山墙面、采光井、外窗边、空调机位等，评估人员检查位置无限制；
户内实测测区：每套户内观感测区均为实测测区（抽样点数不足增加毗邻房间）。
户内闭水测区：按照当交付批次总套数的5%随机抽选不少于10户且不大于15户，交付总套数少于10户全查（卫生间）。
7.3.3、评分原则
装修房/毛坯房项目综合评估得分 =【户内观感（40%）+公共部位（20%）+外立面（20%）+园林景观（20%）+客户感受加分（上限1.00%）】*70%+30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数)】*1%-重大风险扣分%
7.3.4、重大风险评分说明
8项重大风险项当中凡出现每一分项包含的问题，即对综合总分加扣对应分项扣减分值，8项可累计，最高累计重大风险分扣分8分；
7.3.5补充说明：
一是使用功能无法满足及重点关注项缺陷，凡出现任意一例直接按0分评价；二是分项细部工程观感存在表观缺陷，以观感缺陷问题出现数量及问题严重性质不同按不低于21分至100分进行相应评价，举例如下：
分项表面观感缺陷问题性质定义
项目分级：
项目评估当天对本项目公布分数，快报和正式报告不再包含分数，每季度对当季度评估项目进行分级：前15%（含）分位A级，15%-40%（含）分位B级，40%-85%（含）C级，85%-100%（含）D级。
评估当天未达到交付条件，按以下规定执行：
1）如评估当天施工内容未完成不具备交付条件，该批次评分不高于D级，在施工内容完成前不允许交付。
2）如评估当天验收证照不齐全，需在合同交付日期当月的24号前（含24日）提交给评估组，如24日前未能提交验收证照，该批次评分不高于C级，如存在现场未完工，证照不齐全便寄发交付通知书的现象将进行通报；
3）如存在交付底线风险，评估公司将作为重大交付风险在评估报告中进行风险说明，并由总部及区域一同根据风险高低决定是否拉闸。
4）交付评估是交付风险管控的重要工具之一，未在评估当月1日前上报评估计划的，或存在故意瞒报、漏报的情况，未进行交付评估就已安排交付的批次，则该批次不再安排交付评估，评估成绩按当季度最后一名判定。
交付评估楼栋相关特殊报备情况说明：
各一线公司须于上月20日前上报参评的交付批次项目楼栋信息给到区域，且在上月30日后原则上不允许进行评估时间调整（含取消或提前或延后），如上月30日后需要调整评估时间的，为保证评估公平，该交付批次最终交付成绩按不高于C级。
所有影响交付楼栋检查分项评估得分的报备（如分项甩项、部分房屋提前交付）需在已确定评估日期的前7天（含）以公司工程管理部名义通过邮件方式报备并得到区域、总部邮件回复同意方可备案，否则正常评价，如无法评价（无法进入测区或被掩盖）该测区成绩按照0分计算。。
分项内容评估规则明确定义：
园林景观
小于等于600㎡的园林不参评；
小于等于三个检查小分项，正常评估但分数不纳入综合得分；
园林井盖篦子放置卵石、园区存在可移动摆设（陶罐、雕像、时花、假草皮遮盖）、井盖/园区管道描画涂鸦，对应单分项按严重项问题进行评价；
交付评估当天室外沥青车行路面交通标识及路面划线必须完成，否则对应分项按严重项评价；
绿化效果分项定为观感综合分加分项，上限1.00%分：严重项任意出现一处及以上该分项得分为10分即加分为0.1%、一般项任意出现一处及以上该分项得分为60分即加分为0.6分，轻微项出现一处及以上该分项得分为90分即加分项为0.9分，无任意性质问题出现该分项得分为100分即加分1.0分，严重/一般/轻微问题均有出现，按得分最低进行加分。
楼栋首层赠送业主私家花园（图纸标注为准）绿化效果不列入园林评估范围；
北方区域所辖城市当地气温连续7天低于0℃或区域本部发布通知明确日期统一进行冬季维护，软景进行甩项处理。冬维结束时间定为次年3月31日。冬维期间软景未做维护或维护已拆除，正常评估。如甩项后检查分项小于等于三个按第2条执行，评估当天大雪覆盖园林景观整体甩项处理。
公共部位
无论地下室是否参评，地下室电梯厅必须施工完成且列入评估测区范围；
无论地下室是否参评地下室必须检查渗漏，如发现任意一处渗漏地下室直接按不高于60分评价，如无渗漏，地下室分项甩项处理。地下室不参评必须提前邮件知会地下室参评时间，参评时间不迟于项目最后一批次的交付；
屋面涂鸦描画、公区所有部位贴不干胶纸涂鸦描画（含楼梯间腰线涂料分色、楼梯间阴阳角涂料分色）、临时摆设等过度美化内容，对应分项按照严重项评价扣分；
外墙存在问题缺陷时，为避免吹毛求疵，同一层楼在区分正立面、背立面、山墙面、采光井、空调机位前提下，以楼层为一个测区，同一条问题在一个测区内重复出现均按1处进行评价。
如现场完成面为非图纸约定内容，由评估组评价是否属于故意遮盖、过度美化。
物业承接查验评价表需物业经理签字且评估当天物业经理佩戴工作证到场进行确认，如物业经理无法到场承接查验表须加盖物业印章。如有出现扣分需在对应检查分项目注明扣分具体原因；评估批次如无公区检查项，则物业承接查验不纳入分项，仅作为风险检查；每季度评估完成后，由评估组汇总评价表邮件发送物业总部负责人确认。
户内观感
禁止打胶部位：木地板之间、木地板与踢脚线之间、室内木门与涂料墙体交接、瓷砖阴角、衣柜与涂料墙体交接、有地暖做法的门槛石与木地板交接、外窗与户内涂饰面交接（内保温做法除外）、橱柜洁柜与瓷砖及涂料墙面交接，对应分项按照严重项评价扣分，对于万科室内禁止打胶部位与当地政府单位有盖章的明文要求相互冲突，以当地政府文件为准，且评估时将评价打胶是否顺直宽窄一致；
户内测区属于销售样板房亦需正常参评，如房屋已提前交付业主，必须至少在评估前7天（含）由工程管理部向区域本部、集团邮件报备，如无报备该户按故意规避测区成绩直接按0分判定。
其他类评估规则明确定义：
评估时间约定：1）交付评估检查组共4人，1名组长，3名组员，检查时间为评估当天9:00~18:00。2）户内观感单个测区根据面积大小与装修标准检查时间≥30分钟≤60分钟；3）公共部位/外立面/屋面各楼栋单个测区检查时间≥15分钟≤20分钟（不含设备性能测试）；4）园林景观测区检查时间≥30分钟≤45分钟；5）交付底线风险检查无时间限制
集团标准工期仅针对因政府原因（有其盖章的明文依据）及公司管理层决策停工（原始邮件）可以考虑延长工期，不再考虑其他任何因素；
交付评估时间为每月的24日（含）之前，对3月、6月、9月25日（含）之后进行交付评估的批次，成绩列入下季度（每年12月25-12月31日不进行评估）；
户内测区按照交付总套数5%抽选，不少于10户不大于15户（含），且每家施工单位按照面积比分配测区，每栋楼均需覆盖；
不参与排序项目类型：毛坯别墅、政府移交业主的回迁房（区域核实）、商办、公建等项目。住宅类收购项目根据工程管理介入程度不同确定是否排序，由区域本部和集团总部邮件回复意见为准，报备方式与上相同。
闭水试验要求：
交付评估前一天项目部将本次参与交付评估随机抽取10-15户卫生间进行蓄水试验，选定10-15户卫生间均需进行蓄水试验，蓄水高度需平门槛石；
评估检查小组安排人员在评估早会前（上午9:00）对项目所选户内卫生间蓄水试验情况进行复核，如发现不符合户内卫生间蓄水试验要求即判定户内卫生间蓄水试验检查为不合格。
评估检查小组安排人员在评估当天下午15：00点后对选定楼层内的蓄水试验的卫生间墙体四周及对应的下部每个天花进行渗漏情况检查。