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中产阶级如何保护自己的财富
表4-3显示的是一年后，“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下，财富的增长速度。假如楼盘升值20%的话，一年之后，他们的净资产增长分别是20%、21.7%、24.2%，复利。仔细看这个结果，发现差别并不大。如果使劲地维持着22%的负债率，年复一年，使得负债跟随着房价的速度在上涨。而你的回报呢？微不足道，大致也就是20%和24%的区别。其差别，仅仅是4个百分点。每年4%的复利看似很多，但如果放10年，我也就比你多50%净资产。和这个过程中遭遇的苦难相比，幸福回报几乎微不足道。因为资产规模非常庞大之后，贷款没办法也变得很大。如果仅仅是22%的杠杆率，那和0也没什么区别。
值得吗？亿元富人真的差这几百万吗？设想一下，假设你是一个亿元富人，在某个机会，你抵押出了400万元，去买一套笋盘，抵押再加七成按揭。这套单子可以算做得非常完美，一段时间之后，400万元就变成了800万元，你净赚400万元。一枪头猛赚400万元，是值得吹嘘的大话题。可是，然后呢？如果你是一个拥有10000万元的人，再多400万元，相当于10400万元，那又怎样？净赚400万元这种事味同嚼蜡，真的一点意义也没有。努力维持着22%的负债率，空手套白狼去赚400万元，得不偿失！
贷款的外围世界
下面介绍一些贷款的杂七杂八知识。
叠加贷
举这样一个例子：一套房子，按政策是可以贷350万元的。但是因为业务员的疏忽，结果只贷了250万元。而此后，因为一系列原因，又不能改网签合同，足足少了100万元“8折30年”贷款。但是，它还有补救办法，就是所谓的“5+2”贷款。5+2，或者4+3贷款，指的是你按揭贷款没满七成，则同一家银行可以在限额内给你再叠一笔消费贷款，把你的总额度撑到70%。虽然消费贷款贵一点，条款苛刻一点，但总比不贷好。
二套叠加贷
叠加贷款真正的威力、内部用法，其实在于“二套”，也就是“第二套房”贷款。众所周知，国家对于二套房贷管得是比较严格的。而在实际操作中，真正的业内人士，做的都是“二套叠加贷”。
好比某市二套首付六成，贷款四成，则银行给你“4+3”，贷40%按揭+30%消费贷。某市最苛刻二套首付七成，贷款仅三成，则银行给你“3+4”，贷30%按揭+40%消费贷。消费贷要比纯粹的按揭贷款更高一点，但是，贷与不贷，这是天壤之别。贷款的费用和利率更高一点，其实我们完全不敏感。
“叠加贷”有一个致命的缺陷：它的上限，就是成交金额的70%，即你上一次买卖过户的价格的70%。而我们知道，截断与再抵押，截断、抵押、对敲之所以重要，是因为它们可以随着房价的上涨，而不停地加按揭。像“叠加贷”这种产品，当年100万买的房子，贷款上限就是70万，过了三年，上限还是70万。除非你网签写错，否则基本不会用到。
2008年房地产调控，其中两条“二套”政策，一则二套首付70%，二则利率上浮10%。请问，有没有办法使得“二套”贷满七成，而且利率不上浮？答案是有的。贷满七成的主要方法，是叠加贷，即“4+3”。而利率不上浮的主要方法，是固定利率贷款。金融业最讲究的是风险收益匹配原则，高风险高收益，低风险低收益。有两套房子的人，第一套升值翻番的人，只会更安全。
接力贷
接力贷的意思，就是主贷人没有任何贷款记录，符合首套七成八折优惠条件。而主贷人不需要还款能力，由辅助贷款人提供担保、连带还款。因此，接力贷是大杀器。京沪本地居民，仅仅靠接力贷，就能获得六张首房首贷的房票，一般家庭够用了。接力贷的规则如下：
（1）大多数银行要求主贷人的年龄小于65岁。
（2）接力贷不上征信，但是同一家银行系统会看到。
（3）最长30年。
（4）几乎没有费用。
2016年11月，上海已经叫停了接力贷与合力贷。
内房贷
内房贷的意思，是指在香港的银行办理房贷，购买内地的房子。因为全部的流程手续从香港走，所以不受内地“二套”贷款的限制。同时，因为购买的是内地的房产，也不用受香港金管局的限制，利率可以低到1.75%，贷30年，无限套。“内房贷”是近年才有的事。随着内地一系列新的“粤港”合作文件签订，“内房贷”将迎来很长一个发展时期。“内房贷”目前主要的瓶颈就是业务刚刚开始，银行开展该业务还不是很成熟。目前，“内房贷”能接受的楼盘，对于城市而言，已知可做的只有深圳、北京、上海。
补充说明一句，“内房贷”不是所有人都可以申请，仅面对香港市民。
外保内贷
“外保内贷”具体的做法，是在香港用一笔资产抵押，然后获得人民币。譬如说，某人用80万股汇丰银行（0005.HK）股票抵押，获取1700万元，买了一套嘉里华庭，借款利率仅1.7%。因为多军一般都没什么资产，所以外保内贷意义也不大。
无抵押贷款
许多银行，像宁波银行、南京银行、上海农商，都有无抵押贷款。无抵押的意思和信用卡比较接近。借款人不用拿出任何抵押物，仅以个人信用担保，因此，银行的风险比较大。无抵押贷款的好处是，它的额度通常比较高，常见的是30万～50万元单笔，而信用卡则是3万～5万元/张。
市面上的无抵押贷款主要有两种：一种是6%～7%利率水平的；一种是13%～14%利率水平的。
市面上所有能接触到的无抵押产品，几乎都是13%～14%利率一档的。如浦发“万用金”，宁波银行1.35%取现，招商银行1.5%延迟一个月还款，等等。真正的6%～7%低成本资金，只有三四个。其中，6%～7%的产品，只接受体制内的人员。哦，补充一下，无抵押贷款分三类：一类6%～7%，一类13%～14%，还有一类27%～28%，而超过18%的利率，就不如直接用信用卡了。
贷款中介
办贷款最好的方法是什么？答案是找中介。几乎99%的人都知道房产中介，可是几乎只有1%的人知道贷款中介。贷款为什么需要中介？我们为什么需要贷款中介？对于职业多军而言，任何一张单子都是辛苦的，任何一张单子都是麻烦的，因此，我们需要贷款中介。贷款中介的作用，主要有两个：①进行财务筹划；②选择银行。
贷款中介的作用，是根据客户的需求，帮你设计出一套贷款方案。先帮你从整体框架上设计出一套方案，该如何进三退一，办卡申请卡，最终迈过限购限贷一道道门槛。而此后，贷款中介还要做第二件事：选择银行。每一个贷款中介，可能有十个熟稔的合作伙伴，只有他们才会有第一手信息。他会告诉你，按照你这个单子，应该去哪家银行做。而贷款中介哪里找呢？一般都是去房产中介店里找。每一个房产中介，都会有长期合作的贷款中介。一个优质的贷款中介是非常非常重要的，甚至比房产中介更重要。
资金的分层
借银行
借款融资主要有三种渠道：信用卡、银行贷款、私人借贷。其中：
信用卡，提供了一个初期虚空借力的方式。
银行贷款，90%的主流。
私人借贷，抹平波峰。
很多人对于银行贷款的看法十分浅陋，还停留在“售楼处首付三成，贷款七成”的水平上。就目前的上海市场而论，售楼处平均卖掉100亿元房产，贷款22亿元左右。对于银行贷款这一渠道，当然不是讨论贷不贷、贷几成。事实上，我们的回答极为清晰，两个字：尽贷。对于4.9%的利率，有多少贷多少，全力往上限贷款。
不过，普通的贷款是4.9%，但是银行还要收手续费，请问你贷不贷？在这样的情况下，你贷款的实际成本就会增加。真实利率不是4.9%，而有可能是6%、8%、10%。
资金的分层
基本利率4.9%，是一条分水岭。
在0～4.9%的阶段，是储蓄段，是资金的提供方。
在4.9%～36%的阶段，是借贷段，是资金的借入方。
但是，任何一个人的资金都是有限的，一般来说，我们引入一个分层的概念。
0～2%的资金成本，主要是活期和闲置资金。
3%～4%的资金成本，主要是定期和理财产品。
这句话是什么意思呢？意思是你踏上了房地产投资这条不归路，从此，现金是“路人”。那么，你第一步打掉的子弹，肯定是自有资金，肯定是把自己历年的储蓄、积蓄、角角落落的公积金，这些最容易的子弹打掉。可是，之后就有问题了。因为你很快发现，房价非常非常贵，哪怕买半套房子，首付都攒了十几年，普通人可能也就80万～200万元的现金。如何实现一年买两套呢？如何像下蛋一样不停地买呢？答案毫不出奇，就一个字：借。因为个人原始积累永远都是慢的，天下大势，就是一个“借”字，所以你还要启动四级、五级资金。
4%～5%的资金成本，信用卡。
5%～6%的资金成本，满地打滚向亲友借款。
6%～7%，抵押贷款，白领通。
7%～8%，截断。
8%～9%，高评。
9%～11%，买卖。
11%～12%，信用卡分期。
12%～15%，临时拆借。
14%～18%，无抵押信用贷。
18%～36%，社会借款。
注意，以上的每个步骤，尤其后两个部分，如果违法，千万不要做。投资是为了赚钱，而赚钱的前提是遵纪守法，只要是违法的事情，碰也不要碰。
当资金超过4.9%的利率，你就进入分水岭。此后的资金，全部是借来的，你等于用借来的钱在做投资。
资金分层的意义
我们为什么要说资金的分层呢？其中牵涉到一个回报率的问题。我们非常关注成本和收益两个端。
一方面，是你融资的成本、利率多少；另一方面，是你投资的回报。
在上面，我们划分了A、B、C、D、E、F、G类资金，分别对应的资金利率为1%、2%、3%、5%、7%、8%、10%、12%。和很多人理解的不同，资金的可获取性，并不是每一级都是一样的。如图4-1所示。
这种单细胞大脑印象中的资金分布，在现实生活中永远也不会发生，图形永远不会是圆柱形。每上一级利率成本+1%，可融资金绝不会都是40万元。在实战中，更有可能的情况如图4-2所示（数据纯随机，无意义，纯示意）。
在图4-2中，每一级的资金数量是不一样的，有凸起，有洪峰。所以，这时候你用到哪一级的资金，就有很大的讲究了。譬如说，你买一套500万元的房子，只需要用到三级资金，最高资金成本控制在5%就可以了。但是，你买一套800万元的房子，就要额外动用到八级资金。最终几笔钱的成本高到10%。
如果你看一个典型的多军，那可真的是“家无隔夜粮”。我们的一级资金、二级资金、三级资金，早早地就已经消耗完，多军目前普遍消耗的是8%～10%的资金成本。意思并不是我们的低成本资金不厚，并不是起家底蕴不厚。而“扩张之路”什么时候达到尽头呢？尽头是，资金成本=投资收益，或者说，边际成本等于边际收益。每个人都有自己的全方位资源，资源指的是资金、人脉、亲属、同学、商业机会……是全方位的，而不仅仅是金钱，金钱仅仅是一种最狭义的资源。日本文学里，有一股精神是贯穿始终的：“将所有的资源整合，将所有的潜力挖掘到极致。”
社交的意义
社交有什么用？如果你是这种人：
一下班就回家；
公司里只有仇人，没有朋友；
同乡、同学之间从来不联系，不热络，形同陌路；
不参加网络社团，没有户外爱好，整天宅在家里面。
则你的各项指标值，是非常短的，类似于图4-3所示。
很多人，你让他们凑钱，他们是真的凑不出钱。哪怕你把融资利率提高到10%、12%、15%，每一格也就多凑几万元。而一个富有的人，他的人脉是什么样子的呢？
图4-4中的蓝色柱线，意味着人脉加成，每一档容量都接了长长的一段。当你需要融资时，登高一呼，你就能从朋友手中借到不可思议的资金。一个人花许多时间在“务虚”上面，构建他在社会关系网中的位置，结识更多的人，小心翼翼维护自己完美的声誉，这一切，都是在增强你的实力。
资金分层的另一个含义，则是资金的替代效应。通俗点说，不停地用低成本资金，替换掉高成本资金。好比现在市面上，御用中介紧急打电话给你，出来一套笋盘，下午5点之前要付100万元，锁死房源，一周之内补齐200万元，然后慢慢交易。你可能并没有那么多的自有资金，许多都是向朋友借的。借得急了，利率会直线上飙，一路突破10%、12%。可是人的“回血”速度是很快的。反正过了半年、一年，每个家庭又会攒几十万元。当你手中有钱时，怎样还款，其中就有了讲究。毫无疑问，肯定是先还利率最高的。也就是说，那些10%～12%的债务，是最先被偿还的，9%其次，7%再其次。越是利率高的债务，越优先偿还，所以高息债务一般都是很短命的。短则一两月，最长也不超过三年。这段话的意思是，在做决策时不妨进取一点。
另一种策略，是定期加按揭。因为加按揭有一定的时间限制，就像献血一样。人一次最多只能献血400毫升，你不能反复抽，得休养生息缓几个月再抽。一般加按揭需要二至三年一次。在这段时间内，你慢慢让债务滋养。最后一次性用6%的银行贷款替换掉所有债务整合。
2017，保汇率还是保资产
泡沫
有一天，我在和老婆吃饭的时候，她突然忧心忡忡地说：“明年人民币会不会贬到10:1？”再看看平时她转发给我的微信文章，无非是《深度好文·该持有资产还是货币》《是中国人就转·2017大败局》。我细细地夹了一口北京大白菜，慢慢嚼了，回答说：“当然是以上全错。”
众所周知，目前中国M2的增长速度非常快，2015年中国新增的M2，大概相当于全世界剩下的“外国”。而且我告诉你，这个M2还是低估的。如图4-5所示。
（2015年新增M2，$bn）
曾有笑话说，按这个趋势，“如果不贬值的话，你可以买下全世界”。譬如，上海中兴路一块地皮拍卖，就是100多亿元，东北振兴，需要1.6万亿元。东三省的工业能量、人口、钢铁业总产出，和整个俄罗斯差不多。京、沪一套普通民居，资产动辄人民币1000万元。这个数字，哪怕到了欧洲、美国、日本的主流社会，也是属于绝对的富裕阶层。但是要对中国“货币狂潮”进行分析，毫无疑问，目前互联网上不少媒体的评析，就是一句话：“以上全错。”为什么？因为他们缺乏最基本的架构知识。象牙塔里的书呆子，不知道实际社会是怎样运行的。
当我们拿到一篇宏观经济分析报告，讲美联储加息预期，讲投资和进出口数据，讲欧洲和日本GDP展望，讲消费周期的起伏，讲去库存和CPI指数，这些都是好的。但是要拿这些报告去支持决策，是要输到倾家荡产的。实战社会，我们要用“显微镜”去看。在显微镜下，生物反应的效用并不相同。
保汇率还是保资产这件事，是要严格区分贸易部门和非贸易部门的。
让我们回想一下1985年左右的日本。当时的日本非常强，甚至有人说日本是一部“出口机器”，只出口，不进口，创造了1000亿美元的日本顺差，引发了欧美内阁的极大恐慌。20世纪80年代，几乎所有外交谈判都围绕着遏制日本顺差展开。当时的日本出口，围绕着CD机、Walkman、照相机和摄像机，主要是各类精密电子产品，物美价廉、小巧精致。当一个400元的游戏机极大地改变了你的人生的同时，日本企业还能维持相当高的毛利。但是如果你认为1985年的日本物价很便宜，那你就大错特错了。1985年的日本物价不仅仅是贵，而且是大贵特贵，惊人的贵。你在日本国内生活，吃碗面就几百日元，是中国的10倍。葡萄是论个卖的，西瓜是论片卖的。至于找人服务按摩、用人、月嫂，那根本不用想了，天价，中产阶级根本消费不起。如果说食、行还算较贵的话，则1985年日本的住房更是疯狂的天价。一台打印机出口，如果值人民币500元的话，则一套日本住宅，可能要人民币500万元。一小段街区的总价值，就超过整整一个国家的打印机出口！
这意味着什么呢？意味着如果你把日本经济分为可贸易部门和不可贸易部门两个category的话，那么它们是背道而驰的。
日本出口，用于国际市场上倾销的产品，越来越便宜，顺差不断。
日本国内，国民自用的产品，越来越贵，价格天价泡沫。
这就是所谓的泡沫经济。一方面日本政府大肆印发纸钞，分给国民，使得日元站上“00时代”；而另一方面，政府通过出口退税、出口补贴、工业区补贴等各种方式，维持日元国际汇率。这段时间，日本的国家报表非常好看，首相也很有面子。
因为汇率主要是看贸易，以可交易货物为准。从出口顺差上看，日元要涨。而GDP看总产出，如果合肥、武汉、郑州的房价也是50000元/平方米的话，那么国内GDP就大大地提高了。
（1）2016年的CNY/USD下跌，很大程度上，我甚至都怀疑是监管层着急了，要以“出口导向型”拉动经济。纯粹从顺差的角度看，人民币没有任何下跌空间。
（2）以人民币计价的中国资产>以美元计价的中国资产>0，只要贸易部门和非贸易部门的差异存在，房价就涨得比美元快。
结语
在显微镜下，保汇率和保资产并没有矛盾。上亿人口的大国，一般进出口总贸易额占GDP的10%左右。政府通过扶植出口、补贴出口、定向工业园区补贴等方法，要保住汇率，乃至创造大额顺差，并不是困难的事。最典型的如北欧诸国，其国民贫穷，社会凋敝，仅是中等发达国家。而通过刷汇率，北欧五国的人均GDP竟然是全球最高。滥发纸币会推高资产价格，但是保资产和保汇率之间，并没有直接联系。京、沪房价贵到农民工租不起房子，进一步导致制造业成本升高。这其中的逻辑，还有无数链条。真正导致资产泡沫崩溃的，是中国人一窝蜂地拥出去抢购海外资产。
资本外流一般都是千亿、万亿级别的，和贸易项目下数十亿、数百亿，完全不能相提并论。一旦一个国家开始资本外流，那才是真正守不住汇率，守不住资产。
贷款应该是收入的多少倍
这是一篇杂文，解释一下网友们的问题。
调查样本
读者们提出的问题有：“样本太小，不具备范例性”“安家网上都是有钱人，贷款负担自然轻了……”请看清楚，我们的论点是，“贷款收入比”最高只有8.56倍，绝大多数是4～5倍。这是和样本无关的，也和调查人群无关。这只和数学有关，只和数学函数有关。经过一系列的运算，100万元贷款每月按揭4865元，这样“贷款收入比”就最多只有8.56倍，绝不可能超出一点点。这个道理，就好像“四边形内角和360度”一样，根本不涉及四边形的形状，不涉及调查人群数量，不涉及调查人群有钱与否。
“贷款收入比”的意义
有读者质疑：你自己搞出来这么个“贷款收入比”指标，该指标有意义吗？答案是没有意义。我从来没有说，“贷款收入比”是一个非常重要、非常有分析意义的数据，“贷款收入比”是8倍就一定可以在8年内还清贷款。举出这个指标，只是一种数学游戏、一种脑力激荡，我从来没指出“贷款收入比”有任何意义。
在本篇中，我们有空，来具体说说“贷款收入比”的真实含义。“贷款收入比”本身不是一个直接的概念，比如我的“贷款收入比”是8倍，这并不意味着我可以在8年，甚至16年之内还清贷款。因为提前还贷，关键看积蓄。譬如，我贷的是30年期按揭贷款，每月还款占收入的30%。但我挥霍奢侈，每个月将其他的70%全部花完，那我还是要30年才能还清贷款。而另外一个人，如果勤俭节约，每个月勒紧腰带提前还贷5000元，说不定他只要三五年就可以还清了。“贷款收入比”真正提供给我们的，是一种精神上的奋斗力。
关于结婚
读者又质疑我：“女性的收入通常是男性的60%左右，那么结婚后总收入根本达不到2倍，而是1.6倍。”相应地，“房贷/收入比”也不是从最高的8.56倍下降到4～5倍，而是只有6～7倍。我也可以问你：既然买房者有男有女，那么对于女性原有房奴呢？对于女性房奴，相当于收入从0.6增长到了1.6，增长约167%。如果原有买房者都是女人，那么还清贷款只要2～3年就够了。假设在所有买房人中，男性占80%，女性占20%，这应该是比较符合事实的。当然，你也可以按70%/30%重新计算一下。在80%/20%的情况下，结婚后“贷款收入比”为80%×160%+20%×260%=1.8倍，这和文中引用的数据2倍，是比较接近的。
婚后还款
现在我们再来回答网友提出的一个问题：列明数据计算。假设一个男人，年收入12万元，贷款100万元。月供4865元，正好是收入的50%。而我的文中，假设他收入三年增长40%，即每年增长12%，则：
第一年：120000元
第二年：134400元
第三年：150528元
第四年：168591元
第五年：188822元
第六年：211481元
累计：973822元
按最理想的情况，年年加薪，他六年的总收入也不过973822元。网友质疑，你要让他怎样还清100万元贷款？在我的原文中，有哪一句说明“单身汉”可以在六年内还清贷款了？单身汉的“贷款收入比”上限是8.56倍。而结了婚以后，该比例有望压缩到4～5倍，考虑到收入的增长，结婚夫妇才有可能在6年左右还清贷款。
在上一个例子中，如果考虑到妻子的收入和积蓄，按妻子60%计算，则：
第一年：120000元妻子72000元，开销-60000元
第二年：134400元妻子80640元，开销-60000元
第三年：150528元妻子90317元，开销-60000元
第四年：168591元妻子101155元，开销-60000元
第五年：188822元妻子113293元，开销-60000元
第六年：211481元妻子126889元，开销-60000元
累计：1198116元
夫妻两个人一起还款，完全有可能在六年内还清贷款。考虑到妻子婚前积累的首付，速度还要更快一点。
年增长12%的基础
有一件事我没和各位说，只要你买了房，你的收入就会立即增长30%！为什么呢？首先，因为一旦你买了房，你就可以动用你的公积金，这部分法定为你工资的7%，公司再缴7%，合计是你工资的14%。但鉴于上海有公积金上限规定，部分高收入人群达不到14%。那我们打个折扣，按10%计算。也就是说，只要你买了房，你就可以用公积金。死钱变活钱，相当于收入增长10%，而且是税后的。其次，因为你买了房子，你就会有“虚拟房租”。
房子本身，就会带给你源源不断的收益。买了房子，你可以出租给别人，获得租金收入；你也可以自己住，这样就省下了原有的租金开销。按经济学术语，也叫“虚拟租金”。一般以100万元贷款计算，按最苛刻的首付比例，买的是140万元的房子。按最差的租金收益率，140万元也可以获得28000元/年的租金，折合每个月2333元，是你收入的23.3%。只要你买房，你立即可以获得10%的公积金和23%的房租收入，相当于工资增长33%。
贷款应该是收入的多少倍
答案是20倍。20倍才是对你最有利的，财务最优化的结构。
这一节才是本篇的主题，才是本篇的精华。但是我们就不展开了，展开了，俺们靠什么吃饭呢？
我们需要多少年还清贷款
想写这个话题，有两个原因。其一，在安家论坛上，有人做了一项调查：“你的贷款是工资的多少倍？”具体结果我们后面再说，但肯定让你跌破眼镜。其二，我曾提出一个事实，平均一套贷款的存续年期是6年。每到6年，人们就会将房产出售，或者提前还贷。这项数据受到很多网友质疑，其中较有力的一个论点是，该6年只对过去房价飞速发展有用，而将来未必成立。所以，我要告诉你，人们的主观直觉其实并不精确。“贷款工资比”是一个远远低于我们预期的数据。而你还清贷款，甚至更快！
“贷款工资比”
曾有人在网上提出了一项调查：为调查负债情况，询问众人的“贷款工资比”是多少。其具体的算法，是将你所有的银行贷款，除以你的税前总收入。在我们的想象中，既然大家都以“房奴”自居了，而且动辄贷款30年，那么大家的“贷款工资比”应该高得不得了。就算没有30年，26～27年总该是有的。所以调查者最初的设想，设置了0～5年、5～10年、10～20年、20～30年、30年以上5档。然而，调查的结果，远远出乎所有人的意料：
0～5年：78.4%
5～10年：3.9%
10～20年：3.9%
20～30年：0
30年以上：13.7%
其中，因为选择0～5年的人群多达八成，几乎使调查失去意义。所以有人建议，应该再细分一下，分成0年、1年、2年、3年、4年、5年6档，才能更精确反映事实。只不过我们要问的是，如果贷款仅仅相当于你一年的收入，那还叫压力吗？民意总是裹挟着媒体，在媒体反复轰炸“房奴，按揭，省吃俭用”的宣传下，“贷款收入比”其实才仅3～5年的水平，不由使人慨叹：到底哪里算错了？
是算错了吗？当然不是。任何一个理性的人，用简单的数据推理，就会知道，“贷款收入比”本来就是一个伪概念，在任何情况下，这个数字都不可能超过8.5倍。所以，作者的选项设置10～20年、20～30年，根本是毫无意义的。
月供计算
有一个非常简单的计算，在目前的利率下，每100万元贷款，月供大概是4865元。这意味着什么呢？意味着每100元的贷款，每个月还约0.5%，每年还6%，折合17.2倍。央行规定，个人贷款月供不得超过收入的50%。所以，再打对折，“贷款收入比”最多也不会超过8.6倍，更精确的数字是8.56倍。而且，更为现实的是，很多人都是在婚前购买房屋的。当购房的时候，向银行申请的，仅仅是主贷人的收入！在结了婚以后，两个家庭合并为一体，相应地，收入也增加了一倍，而贷款并没有增加。在简单地估算了以后，我们可以得出，“贷款收入比”最大的上限，仅为8.56倍。而调查的最常见的大类值，应该出现在4～5年。
最后，我们解释一下：为什么还有13.7%的人，选择“大于30年”的选项？因为他们都是一些不领工资的人。譬如，某小长安老板、某蔬菜网站老板、某知名作家……对于他们，常常笑谑说“工资为0”的，相应的“贷款收入比”也就是无限大。但这些人，一样也是没有任何财务压力的。
还清贷款
92.1%的人，“贷款收入比”在5年以下。接下来我们来研究第二个问题：如果“房奴”们一心一意还款，需要多少年才能把贷款还清？一些房奴会哭天喊地：“贷款收入比是俺们没算仔细，被你诓进去了……可俺们真的很辛苦，很辛苦，苦不堪言。每月的收入还完贷款就只能吃糠喝稀。俺贷款虽然仅等于5年工资，可每月收入扣除按揭就没余粮了，还完贷款还得30年呢。”这是事实吗？和“贷款收入比”一样，这也不是事实。正常情况下，如果你踏踏实实工作，仅需要6年时间，就可以完全还清贷款。
我们举一个简单的例子：假设一个彻彻底底的房奴，他的月供已经达到了收入的50%法定上限。在剩下的50%余款中，我们假设日常开支是40%，储蓄10%。这已经是很宽松的比例了，毕竟家家都有余粮。好了，现在我告诉你，在未来三年中，你的收入会增长40%！也就是完全把你的开支覆盖掉。三年后，你的每月积蓄就等于现在的每月收入。当家庭开支等于总收入40%的时候，你只要三年时间，就可以把这笔钱完全“增长”出来。然后你可以拿接近收入的100%用于房贷和提前还款。你需要还清贷款的时间，就是“贷款收入比”，也就是4～5年。再考虑到买房的第一年，或许还有装修、契税等杂费。部分小夫妻可能连首付还问亲朋借了一点。把期限稍微放松一点，我们需要多少年还清贷款？答案是6年。10年之内，任何一个家庭都可以购买第二套房。
很多人会问：三年增长40%，凭什么？为什么？你难道不知道现在就业形势有多难吗？我来回答你，三年增长40%，这不是一种理论，也不是一种推理，而是一个事实。你回想一下，今天你用于房贷的费用，是否仅仅等于过去你三年所加薪的薪水。生活质量回到三年前又不是什么大不了的事。你扪心自问，周边的亲朋好友，他们三年内进步了多少？最后，你再扪心自问，看看买房人普遍26～27岁的年纪……26～27岁是人生最明显的上升轨，如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪，回老家去吧！
房价并不高，房贷并不贵。关于房贷，我们只有一句话：“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待它，你就可以在6年内还完。”
一些基础财务函数
1.月供PMT
如果问你等额本息月供应该是多少？可能你会打开所谓的“搜房网房贷计算器”。然而那并不能得到答案，计算月供的正确方式，应该是打开Excel，输入：PMT（利率，期数，金额）。其中，第一个参数，指的是月利率，一般是4.9%×90%/12。
国家基准利率4.9%
9折优惠
除12个月
第二个参数，指的是期数。
如果贷款10年，就输入120；
贷款20年，输入240；
贷款30年，输入360。
最后一个参数，指的是贷款金额。
举例来说，贷款100万元，月供=PMT（4.9%×90%/12，360，1000000）=5013.52元。一般而言，我们有一个“速算数”。
30年期是5；
20年期是6.2；
10年期是10。
好比有人说，他月供2万元，那我们立刻可以推算出，他的贷款是400万元。因为每10000元月供50元，所以2万对应的就是400万元。同样道理，如果你从银行贷一笔350万元的抵押贷款，则你的月供就是1.1%，即38000元左右。
实际支付利息
不管你用的是哪一种贷款方案，实际支付利息都是不变的。取出你的对账单，用贷款剩余金额乘以当前利率即可。
例如，这个例子中（表4-4）：581869.58×3.43%/12≈1663.18元，完全符合。（一）加权利率
假设一个人名下有很多笔贷款，则你应该列一个如表4-5所示的表格。
可见，他为了458万元资金成本，每个月支付了22513元利息。因此，我们可以算出他的加权资金成本：22513.18×12/4581870≈5.90%。
总月供
总月供和总利息不是一回事。一般来说，月供要比利息高一倍不止。其中一半是利息，一半是本金。对于月供，银行借款，大家一般是没有歧义的，直接用PMT计算即可。信用卡融资，我们默认为不还本的。私人借款，介于不还本和还本之间，如表4-5所示。私人借款，我们默认为12个月后减少一半。可见，每月要筹措资金57883元，其中22513元是利息，30000多元是本金，如表4-6所示。
平均贷款年限
知道了平均利率、总月供，才可以计算平均贷款年限。公式是：NPER（利率，月供，借款金额）。如上例，其平均贷款年限是NPER（5.90%/12，57883.07，4581870），答案是67个月，五年半多点。也就是这个人的财务结构，和我借你一笔458万元，67个月，5.9%的利率，等额本息贷款，二者是完全等价的。
基本上每一个多军，都应该先算一下自己的平均借款利率和总月供，然后再算算自己的平均借款年限，这是一个很重要的数字。如果不出意外，绝大多数的多军，该数字都应该在8附近。而且这个数字，还在以每年减1的速度飞快递减，也就是说，我们的贷款是高度劣质化的。
月供的难题
我们整天被月供折磨得死去活来。虽然多军的负债率普遍不超过25%，可即使如此低的负债率，依然压迫得我们喘不过气来。其核心原因，并不是我们借得太多，而是还款年限太短。我一直渴望中国能推出西方国家类似的“合并账户借款”。
所谓“合并账户借款”，是指银行给你一个借款户口，然后把你所有债务合并起来——包括是银行房贷、消费抵押、信用卡，甚至个人借款。
银行给你批一笔3000万元的总贷款，其用途非常之明确，就是给你清贷款。直接划拨，打账到你指定的贷款账户，把你卡数全部清掉，整合成一笔3000万元的整数，借款30年，八折利率，每个月付一次按揭。这样的贷款，名义上没有任何变化，但实质却是天差地远。它其实是把你一篮子劣质化的贷款整合成了一笔“30年八折”的优质按揭贷。对于这样的金融产品，简直做梦都要流口水，可惜国内还没有。
还清贷款
你需要多少年才可以彻底还清贷款？把NPER中的月供再加一点，譬如再加2万元、3万元你的工薪收入，如NPER（5.9%/12，57883+30000，4581870）=46.5，这样，你只需要4年不到就可以彻底还清债务。你可以自己尝试一下，在NPER函数中，通过输入NPER（利率，总月供，总负债）、NPER（利率，总月供+20000，总负债）、NPER（利率，总月供+50000，总负债）来完成。
短期债务比例
信用卡和私人借款属于短期借款。短期借款比例越低越好，如本例中是10.9%。一般要低于10%，高于20%会出问题。你要尽量用中长期银行贷款”换掉短期借款，优化债务结构，并降低融资成本。一般每年融资成本降低0.5%是老派多军追求的目标。
IRR
IRR是算不确定现金流的回报率。好比有一笔投资，第一个月赚2万元，第二个月亏3万元，第三个月赚4万元，第四个月亏5万元……IRR最好的用处是：算保险费，揭穿保险公司的条款，非常有用。如表4-7所示。
例如，××保险的某种产品：
宝宝零岁起，
年投26100元，投10年（0～9岁）。
1.大学4年（19～22岁），每年领3万元教育金
2.到28岁，领取15万元婚嫁金
3.到40岁，领取20万元创业金
4.到60岁，领取80万元养老金
5.到80岁，领取200万元祝寿金
6.到81岁，原先投入的26.1万元全额归还
表4-7
人生三大关键，教育、工作、养老，全都给你想到了。你看，是不是一张保单保一生？而这样的保险产品，我们用IRR拉一下，回报大概是4.82%。IRR的用法如表4-8所示。
其中，每一行代表当年的“现金流”变化。但是每一行都要，哪怕空白，也不能漏掉。到了末尾，用IRR（D1：D80）拉一下，就有了结果。有几个朋友说，自从知道IRR后，世界开始变得明朗，立刻把身边的金融产品全部用IRR算了一遍，看看哪些是好东西，哪些是“西贝货（假货）”。
公积金的用法
公积金最好的用法，就是不要过度关注。公积金是一种更便宜的贷款。从2000—2011年，我们一直速算，公积金大概比商业贷款“低一码”，也就是0.25%左右。好比目前基准利率4.9%，但是有大量存量客户、上海本地居民拿的都是“七折贷款”。4.9%×70%=3.43%，这和公积金3.25%差得不远，优势仅有0.18%。从2012年开始，事情有所变化。因为当时的宏观调控，把利率从七折重新抬上去了，渐渐地恢复了八五折、九折的口径。但是原有的“七折客户”，又不能改合同，因此，利率出现了“双轨制”：七折用户为3.43%；九折用户为4.41%；公积金为3.25%。从这个角度讲，因为2016年新办的贷款，基本上都是“八八折”“九折”，所以还是要比公积金贵1.16%，算是个不小的数字。
2001年的时候，公积金是绝对的大头。当时，几乎所有的理财周刊传授的“买房10大技巧”，开篇第一句话，讲的必然是公积金。他们把公积金看得如此重要，以至于忘记了买房。不仅仅是学术界，民间也是如此。能借公积金的，就绝对不借房贷。最好是不贷款，实在不行，就仅仅贷一次公积金。
2001年，全上海房贷公积金余额400多亿元，而商品房贷款仅有300亿元不到。当时，公积金单笔贷款的上限仅有10万元，补充公积金3万元。许多人就是为了用满这10万元，而只买一套14万～15万元的小房子；为了符合公积金贷款条件，而推迟一两年买房；为了使用组合贷款，而使得整个流程很慢很慢。一辈子只贷过一次10万元公积金，就成了“认房又认贷”的第二套。许多年以后，他们才认识到，这是多么惨痛的错误！公积金最好的用法，就是根本不要去用它。为什么？因为这涉及几个麻烦，如金额太小，公积金可能反而更贵。
我们依次来讲这几个问题。首先，我们来回答“蚊子腿到底值多少钱”。别的理财网站，总是说公积金利率低，但是，到底低多少？定量计算，任何利率优惠，都可以折算成房价。以100万元3.25%公积金贷款为例：
PMT（3. 25%/12，360，1000000）=4352.06元，而对于普通商贷：PMT（3.43%/12，360，977670）=4352.06元，PMT（4.41%/12，360，868066）=4352.06元。
也就是说，97.76万元七折房贷，等价于100万元公积金。你忙了老半天，其实也就省了2.23万元。前几年公积金还要收大几千担保费，那就更鸡肋了。对于九折商贷来说，100万元公积金，等价于86.80万元商贷，相当于省了13万元左右。这还值得一做。值得注意的是，这13万元要靠30年才能赚回来。如果你5年截断的话，大概只赚了1/3。
在某些情况下，公积金甚至比商贷更贵。这主要是因为公积金中心长期实施一条非常不合理的规定：5年以上二手房，公积金贷款仅限15年，而不是30年。当然，2015年改为20年以上楼龄，只能贷15年。6～19年楼龄，贷35～N年。我们还是以15年为例（见表4-9）。精算15年和30年的巨大差距，哪怕利率低一码，都无法弥补。
这个结果是令我们震惊的。只要达到3.72%的理财收益，“七折30年”就比公积金更划算。只要达到6.27%的理财收益，“九折30年”就比公积金更划算。我们再来看一个表（见表4-10），还是15年对比30年，只不过第5年“截断”掉了，房子卖了或者贷款再融资之类的。
在表4-10中，结论就稍有不同。七折贷款保本线是5.51%，这还是一个很低的利率，说明商贷30年非常佳。但是“九折30年”就不行了，其“保本”利率要达到19%，长期的力量无法释放出来。如果想好了5年就抛，“15年公积金”还是比“30年九折商贷”要优。
综合之前二论，我们得出结论：公积金可以小赚几万元，但不多；某些场合还不如纯商贷，为了公积金耽搁交易流程颇不值得，捡了芝麻，丢了西瓜。
纯公积金贷款，不检查二套。也就是你第一套纯商贷，碰也不要碰公积金。第二套做“纯公积金”，组合贷款不行。如果是纯公积金的话，则它可以把你当作首套处理。如果是“组合贷款”的话，就不享受这个优惠，因为公积金系统是“分立”的，甚至连“贷款审核部”都没有。
公积金贷款有且仅有两条准则：贷款不超过余额40倍，缴交年限满12个月。这两个条件都满足了，他们就一定贷给你。哪怕你征信一塌糊涂，失踪违约十七八次，行为也不符合国家政策，公积金中心不管这些。它是一个分立的系统，甚至往大处说，公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去，就是为了买房子用的。现在公积金中心找借口刁难你，说你征信不足，不贷给你，这事在法理上讲不通。
言归正传，因为你第一套“纯商贷”，第二套“纯公积金”，则公积金中心一定会贷给你的，而且享受最优惠利率，最优惠条款，不上浮。唯一的缺点是，上海的公积金额度实在不高。
表4-11为2016年1月版调整前后住房公积金最高贷额度对比表。
按照这个标准，“纯公积金”实在买不了什么房子。或许，北京等城市公积金限额比较宽松。如果你公积金余额很高，高过了月供很多倍，我们给你的建议是，你最好的做法是提现。这是比“年冲”“月冲”更好的做法。
许多人不知道，公积金余额其实是可以提现的，提现条件：新房产证六个月之内，凭房产证提现；死亡；放弃国籍；满60岁退休。一本房产证，如果你没申请公积金贷款、组合贷款的话，你就可以申请全额提现。哪怕有商贷，一样可以把公积金全部都取出来。当你一次性把公积金由十几万清为零后，随着你的工资，它又在每月几千几千地增加。这笔钱也不要浪费，是可以冲还房贷的。具体的做法是，找到你在银行办房贷的信贷员，在银行的电脑系统中，输入操作你的公积金扣款账号。不上房产证者，不能提现，但可以扣。凭着你的贷款买房，就把全家人的死钱变成了活钱。
针刺效应
不动产
假设有一个项目，共有一个月的时间，需要你20天内决定是否参加，给你5%的回报，金额不限，请问你参加吗？答案是：不参加。为什么？因为我没法参加啊，我手里全部是房子。如果我想参加，我就得把房子卖了，然后尽快拿到钱，而且你还只有一个月的时间。一个月后，我手里又变成现金了，为了保值增值，我又得赶紧想办法，再把钱变回房子。可是，你知道房子一买一卖，其中的税费损失多大吗？
如果你赶着20天内拿到钱，那就得急卖。其中的压价效应有多惨你知道吗？所以我是没法卖的。别说你月5%的回报，哪怕月10%甚至月15%的回报，我也是无法参与的，这就是不动产的低流动性。
如果你要鉴别一个人有没有真实的富贵经历，你只要看他的谈吐。凡是说“2006年抛房，2007年买股，2008年抛股，2009年买房”，凡是用波段轮动，妄图抓住每一段热点的，必属屌丝无疑。还有更严重的，妄图抓住每一个小数点，连债券基金0.1%的涨幅都要吃到的。
针刺效应
如果用学术一点的讲法，那种短期“一两个月2%”回报的项目，我们称之为“针刺效应”。在现金流量图（图4-6）上，它表示为一根刺。
“针刺效应”和房地产投资这一行，是严重不相容的。当有“针刺”存在时，你能买的房子就仅仅有如图4-7所示部分。
因此，“针刺”对于职业房地产投资商来说，是非常忌讳的梦魇，我们要尽可能地避免“针刺”。
一般的解决方法，都是“短借”。按日借钱的话，“针刺”的面积并不大，相应地，支付的利息也很少，通过外部力量，借款周转度过“针刺”，才是最有利的选择。
全局视野
房地产投资为什么赚钱？我们举一个例子。2014—2015年的股市大行情，从2014年的8月开始启动，大概2000点，最高涨到了5178点，算是260%的升幅。但是绝大多数的人，是不可能从鱼头吃到鱼尾的。你不可能正好在2000点时全仓买入，而到了5178点那一刻，彻底全仓抛出。一般人是怎么做的呢？磨磨蹭蹭，2000点开始，至少要到2400点，涨了20%，看看也差不多了，确立牛市开始。5178点，你也不可能抛到最高点的，能在4700～4800点抛掉，就是高手了。股市一波行情，你从鱼头吃到鱼尾，能吃到70%就算不错了。而你又不可能全程满仓，能满80%仓位就不错了。这样，即使特别大的牛市，260%×70%×80%=146%，仔细算算，你也就赚了46%。所以市面上很多银行理财产品，其实际回报要低于票面利率。哪怕一个承诺4.6%的理财产品，可是它前端有准备期，后端有清算期，你资金拿到手，还要再问有没有下一个产品。将这些因素加在一起，一个30天的理财产品，你一年绝对周转不到12次，能周转10次就不错了，理财回报大打折扣。理财需要具有全局视野，需要具有三五年的统筹能力，并非那么容易。
房地产投资业不同，它是真正“从鱼头吃到鱼尾”，从2003年一直吃到了2016年。而且还加杠杆，几倍的满仓。因此，楼市像母鸡下蛋一样，批量制造着千万富翁。这些故事告诉我们：要回避理财中的“针刺效应”。哪怕有一个短期项目，回报率非常大，哪怕“七年一遇特大牛市”，也是不值得追求的，你们都低估了“针刺”的危害。
逆向针刺效应
理财就是对现金流的统筹，变来变去，凑一笔尽可能多的金钱，更多更早地买入房产。但是每个人的资金总有起伏。除非你的资金利用效率非常非常低，否则，每个人总会遇到“缺口”，需要借钱削峰填谷。
“借30万元，四天。”
“借200万元，一个月。”
“借200万元，四天。”
接着就有人问：“你这是居心不良啊！你把‘针刺’问题，通过借款来解决了。可是你的债主呢？对于他来说，岂不是他的现金流量表出现了‘针刺’？”答案是分散。不仅仅从金额上分散，而且从时间上分散。就好比“150万元借两个月”这个需求，最终可能拆散成：
张三：借50万元两个月；
李四：借100万元一个月；
王五：借50万元一个月；
郑六：借50万元一个月。
如表4-12所示，你就像是“搭积木”一样，一段一段拼起来的。
我们之前说过房地产投资者的80%时间在干什么，很多人以为我们整天在对敲，在制造舆论新闻；次一级的人物，则以为我们在“找笋盘”。
其实不是的。职业房地产投资者的生活，简单而无趣，他们大部分时间都在“拼积木”。因为房地产投资者对自己的压榨，都已经到了非常严苛的地步。今天多投资几万元，五年后就是几十万元。所以他们很大一部分精力，都放在“空当接龙”上面。
借钱这种事，有三个困难：①对方要有钱借给你；②对方要信任你；③时间要匹配。
好比我现在要收购虹桥商务楼，首先，3亿元的资金，那是无法从“拆借圈”筹措的。整个池子就那么大，哪怕把水都吸干了，也拼不出几亿现金。其次，在“小伙伴们有钱”的前提下，其实大家很乐意互相拆借，互相帮助。一般来说，我们会慢慢地将“外圈朋友”演化成“内圈朋友”。但是信用的培养是非常缓慢的，现代商业逻辑的培养也是非常缓慢的。我们会从比较简单小额的5万元、10万元、20万元借贷开始，纯信用借款。一来二去，彼此熟悉常见了，再逐渐横向介绍熟人见面，构筑人际关系网，最终每一个人在圈子里N×N都有联系，都是朋友，都可信任。
这个圈子的成长，是非常非常缓慢的，因为借贷的利率始终维持在12%不变，如果朋友足够多的话，资金绝不会枯竭。还有，哪怕“有钱”和“信任”这两个环节都不是问题，你还面临一个“时间不匹配”的问题。拆出方能借给你的时间，和你实际使用的时间不匹配，在这样的情况下，你还需要“搭积木”，把许许多多人的许许多多笔资金，一笔笔小心翼翼地拼起来，最终填满你财务的大窟窿。
抵押和再抵押
“全款—抵押”是一条非常好的路，买房子追求两个KPI：①价格尽可能低；②杠杆尽可能大。
所谓“全款—抵押”，是指你先拿着600万～1200万元不等的现金，在市场上寻觅笋盘，然后反向抵押。重点定位于：
中小企业破产；
离婚分家产；
转移财务；
某人着急出国（原因很多）；
法拍；
笋盘急抢破头。
对于那些现金到位要求十分紧迫的案例，你全款扑下，自然比慢吞吞地申请贷款大为赚优。而你再要求房东降价，看在立即拿钱的分上，要求房东给予额外的5%～7%降幅。一般而言，最容易出笋盘“暴击”的，主要是两个地方：①地方钢材城周边；②跑路抵押贷款。
（1）抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款“七成”。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成，也就是实际贷款70%×70%=49%，抵押就贷五成，高评后55%。
（2）抵押贷款通常是10年，部分银行可以做20年，大概只有中信某些年份可以做30年。
（3）超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。
（4）中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。其主要目的，是你把房子先押给了A银行，若再“二按”给B银行，万一出了坏账，A和B要协调处理债权问题。所以，中国的银行业一律不得接受“二按”。社会上如果出现了二按，无非以下几种情况：①担保公司介入，银行其实和担保公司发生业务，费率很高，月息2%～3%；②个人抵押；③先还清旧的，再加笔新的。
（5）银监会要求，抵押贷款不得放款给个人。按照银监会“两个要求，一个指引”的文件精神，全中国任何贷款必须有指向用途，必须是促进实体经济的。
实战操作中，银行只接受三种用途：①装修；②买汽车；③买家具和艺术品。
首先，以装修为例。银行在审核完你的房产证、收入证明、还款能力和流水之后，会让你提供装修合同，以及对方公司账号。对方的公司、名称或者主营业务中，必须包含“装修”或“装潢”二字。但是，如果用途是装修的话，还有一个麻烦，许多管理完善的地区，如上海市，一些银行还会计算你的装修限额。
其次，我们说买汽车。在房价、物价还比较低的时候，抵押用途写买汽车是一个不错的选择。一般贷款者会申报为买一辆奔驰，顶配车一百来万元。按照规定，银行必须直接把钱打给车行。
最后，也是近年来的主流，买家具。你把一套800万元的房子抵押了，抵押金400万元，请问派什么用途？答案是，买一幅字画。家具、字画的最大好处，是总金额没有上限。
（1）抵押贷款有费用。在2008—2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨，目前行规1.8%～2%，一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。
（2）利率。利率完全不敏感，一般抵押贷款按P×1.2计算，利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销，实际成本6.6%左右，完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是“成数”而不是“利率”。
（3）小微企业贷款。另一种抵押贷款的变种，是小微企业贷款。扶持中小企业，是应有之义。小微企业贷款原则上对财务报表没有要求，以房产作为抵押，以法人（或股东）个人收入为还款来源，哪怕你是个白领，明天你去注册个公司“科技创业”，你也可以抵押自己的房产，来为公司融资。小微企业贷款和普通抵押贷款的主要区别体现在它往往是3+1或者5+1。也就是说，银行每一次审核完毕，它就会批给你5年的授信。在这5年之内，还息不还本，月供压力比20年期按揭还要轻一半。
它最大的缺点是，任何企业类贷款，每一年都需要结清一次。好比你申请300万元的贷款，8月5日放款。则你每年8月4日都要把300万元填进去，等到约9日、10日再贷出来。吞吐之间，五天之内你要聚集300万元现金，5天之后再散去。因此，小微企业贷款在实战中不是很受欢迎。部分银行发明了一个“折中”方案。好比他们同样批你300万元授信额度，但你千万不要一上手就全部抽走，分6次，每次借50万元。它允许你当作6笔贷款，分开年结。每次结账的时候，吞吐50万元就够了。
截断和再抵押
抵押贷款之所以重要，是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。
劣质贷款
95%的人，对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。对于绝大多数人来说，他们认为的抵押贷款是什么？是一种劣质贷款。好比我正常的按揭贷款申请不到，无论是法拍还是“药单流”，都无法通过正常的渠道申请30年期按揭贷款，因而不得不申请抵押贷款。这是一种退而求其次的做法。
对于很多人来说，抵押贷款就是一种劣质贷款（见表4-13）。
可见，抵押贷款较差，只有无可选择的时候，才会尝试抵押渠道。很多人沾沾自喜，觉得自己手中的资产高度优化，每一单都是70%极致贷款，七成七折30年，完美无瑕。这样的想法，大错特错！
截断
抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。
为什么，为什么要把优质贷款换成劣质贷款？答案只有两个字：成数。我们对于利率完全不敏感，对于费率——费率其实就是利率——也不敏感。只有成数才是至关重要的。一笔按揭贷款等你办完了以后，好比当年你买了300万元的房子，贷款210万元。过了两三年，越供越少，你的贷款可能还剩190万元。可是这时候你的房子呢？如果以6年为一个周期的话，则2000年300万元的房子，普遍市价都要800万元以上：190÷800×100%≈24%。一笔24%的按揭贷款和一笔50%的抵押贷款，哪个更划算呢？答案是抵押贷款。哪怕利率高点，费率高点，月供高点。所以，这时候你就要做再抵押，用业内的术语叫作“截断”。
把30年期超优质按揭贷款给还了，重新抵押出来。
再抵押精算法
截断什么时候做，怎样的情况下才划算，这需要非常详尽的计算，我们用如下模型举例（见表4-14）。
假设之前“按揭”贷款金额为200万元，利率八折，剩余25年。
假设抵押贷款借X万元，利率1.2倍，贷10年，手续费1.5%。
在第一个月，你可以获得抵押贷款X，再扣除1.5%手续费，好比X=400万元的话，手续费6万元，实际到手394万元，而你还要还掉原有贷款200万元，实际仅获得194万元现金。在月供方面，原本每月10468.59元的月供不用还了，但是改为新的每月=PMT（4.9%×1.2倍/12月，120期，400万元），这个数字是44167.54元。将“现金进”和“现金出”相加，即可以得到我们的净现金流。然后IRR拉一下，就可以知道真实利率（见表4-15）。
因此，“按揭200万元升级成抵押400万元”，你这么做，实际成本是月息1.22%，折合年率15.66%。
假设原按揭200万元，抵押出来250万元、300万元、350万元、400万元、450万元、500万元……求各级的真实利率是多少。
我们用图4-8示例。
再抵押的分析
图4-8，告诉我们几个道理：
（1）抵押至少double起。如果原有的按揭是200万元，则你“截断”换成抵押，至少应该是400万元。在这个位置，利率曲线下降得非常快，一下子由28%降到了15.66%。我们知道，15%基本上是“老派多军”比较能接受的一个利率。所以，你抵押换按揭，至少要贷款金额翻倍，这是起步线。
（2）比较理想的是翻三倍。如果原有按揭是200万元，则新抵押追求600万元。我们可以看到，翻三倍之后，整个利率曲线就进入了一个相对平缓的区域。这个时候，哪怕静候四倍、五倍，你的实际利率下降得并不多。三倍之后，200万元变成600万元，实际利率已经跌破了10%。一般我们建议，三倍之后，就可以开始考虑“截断加按揭”，四倍则是非常建议。
心算法
“截断再抵押”因为涉及的年限很长，复利很大，所以不能用简单的心算法。心算法如下：
抵押的利率是1.2倍，4.9%×1.2≈6%。
手续费1.5%分三年摊销，每年0.5%。
原本按揭利率8折4%，现在变成6%，有两个百分点的差额。如果是三倍的话，分摊0.66%。
总成本6%+0.5%+0.66%=7.16%。
可见，心算法的误差是非常大的，要以电脑IRR为准。
抵押的再抵押
比较不伤身体的一种，是原有抵押贷款的再抵押。好比你上手就是法拍“药单流”，当初买来时，就没能办成按揭贷款，而是申请的劣质抵押贷款，则再过三五年，重新申请抵押一次，那是任何心理负担都没有的。因为中国银监会禁止“二按”，所以一般操作中，都是先还旧，再借新，你需要自己筹措一笔资金，把原有的贷款还清，然后重新抵押出来。市面上有几家号称“二按”的银行，实际上都是打擦边球的。
好比你在兴业有一笔抵押，你想再抵押，则银行可以提供一条龙服务。但必须在同一家银行做，一按、二按都在兴业，它可以帮你把旧的先还了，再借新的出来，你就不用垫资过桥了，抵押证始终一张。
知道了再抵押的用法，一个好处是当你操作法拍“药单流”时，不再那么心疼了。原本以为是30年期持续地弱，在30年的时间内，利率始终比你高，还款始终比你快。
再抵押的负担
“金额加大，年限拉长，月供降低。”再抵押不一定增加你的负担，做得好的话，甚至借得一笔钱的同时，月供还会减少。因为涉及月供的，主要是你的剩余年限数量。比如，一笔120万元的贷款，分10年还，每个月13250元左右，等你还了5年，还剩68万的时候，你每个月也是月供13250元，而如果我们向银行申请再抵押，把这68万元转换成一笔10年期贷款，月供立刻降到7590元。如果我们申请加按揭到98万元，则你平白获得30万元现金，而且月供10902元，比原先还少，现金和月供都优化了。
例如，表4-16中的情况4比情况2全面优化。
所以，持续不断地再抵押，可以极大地优化你的财务结构。没事，你也应该去不停地再抵押，这样你就可以看见你的月供不停地往下降，很快负现金流的缺口就被填平了。尤其是当市面上有20年、30年期的抵押贷款时，应该把手中的剩余年限很短的贷款全部都截掉，改换成20年期抵押。你仔细计算一下的话，可以获得几百万元的现金，而且你的月供还降低了。
再抵押的回血期
如果是按揭换抵押，一般我们要求贷款金额triple，如果是抵押再抵押，一般double就够了。但是我们想一想，什么样的情况才可以triple？假设一套100万元的房产，你最初买入时贷款70万元，如果要triple的话，就要210万元，而抵押一般成数是市价五成，也就是你这个房子要400万元。100万元到400万元，这个房子要涨四倍，才可以开始“再抵押大工程”（最好五倍）。在上海、北京、深圳这样的市场，四倍涨幅往往也需要五至六年，或者更久。而当你开始抵押之后，“抵押截断再抵押”，大概五成对五成。房价翻倍就可以，这一般需要三四年。所以，每年买一套的话，你至少需要六套房子，循环往复，工业革命的车轮轰隆隆地开始前进了。
理解真实世界
如何运营一家企业
几乎每一个中国人，都听过这样一个标准的段子：“他经营企业，管理有方，获得了巨大的成功，并积累了财富。”可是怎样才算是“管理”呢？我们如果去新华书店找有关“企业管理”的书，大概可以装满两个集装箱。然而如果我们真的拿一本回来，打开仔细阅读一番，一本300多页的书，读完以后可能没有任何收获。我们会发现这么厚一本企管书，里面什么实质性的内容都没有。就像有些领导讲话一样，每一次都是重要讲话，会议动辄开两三个小时，可是真正核心的内容却完全没有，讲完之后，我们还是一头雾水。几乎所有的企管书都会让我们加强销售管理，加强成本管理，加强库存管理。道理我们都懂，可是怎样加强管理呢？却没有告诉我们一个方法，可能作者本人都不懂什么叫作企业管理。
营销，英文叫作marketing，是一家公司最核心的部门，类似于总参谋部。有时候它非常小，小到只有老板加两三名员工的地步。但整个部门的功能和工作流程与其他庞大的部门是相同的。假如现在给我们一家公司、一笔钱，我们要开始创业，该怎么做呢？首先，我们要定位。如图5-1所示，为一条X-Y轴四象限图。
然而绝大多数“定位图”，甚至都不标明X轴代表什么，Y轴代表什么，甚至都没有两个轴的名字。如图5-1所示，为什么我们要选择“价格—城市”作为X-Y轴？对于marketing来说，真正了解的人才知道，这个X-Y轴不是随便选的。
在做这个定位图前，我们首先要做一个市场调查，询问消费者：“您最关心的因素是什么？请按优先顺序排序。”然后给出选项，如口感、香味、促销、价格……价格通常是重要的，但不一定是最重要的。之后选最重要的两个作为X-Y轴。只有消费者对此最关心的才可以作为X-Y轴。比较考究的，甚至还会在X-Y图中涂色，以表示重要程度，如45%的消费者集中在10～12元的价位，23%的消费者集中在12～15元的价位。然后，再看看这张图中有哪些没填满的地方，这个区域才是我们的创业突破口。同样的道理，当最重要的两个参数定下来后，可以看选择这两段的消费者最关心的参数是什么，有没有空段。从而将其余参数定下来，这就是所谓的“进一步细分”。
品牌战略
好的定位，就意味着已经成功了1/3。当我们决定了拳头产品的基本定位之后，还需要对这整个行业有一个初步的了解。首先确定这一行（现代商品经济）的基本面是什么？现代商品经济的基本框架是高毛利。什么叫高毛利？以笔者之前的经验，是300%～400%。也就是说，一件终端售价8元的商品，出厂价大约是7元，而成本是2元。这是一个大框架，外企从一开始就走上了“高毛利—高溢价—高品牌”的道路。以广告品牌为支撑，一开价就翻4倍。
以上适合于品牌销售类产品，如化妆品、生活品、日用品，不适用于功能性产品，如煤炭、钢铁。
那么消费者会不会买账呢？答案是肯定的。因为消费者其实搞不懂“品牌”中真正含有的价值是多少。而且中国消费者有一个很不好的习惯，以价格定性能。这使得品牌战略有了足够的空间。在初期定位时，尽量定位在高端。以高毛利带动高利润，高利润投放广告，从而达成良性循环。
以一个典型的AP（Advertising Promotion）表为例（见表5-1）。在这样的表格中，企业恒定地划出15%～20%的销售额，作为广告和促销费用。其中，波动比较大的是广告费，而促销费是恒定的，一般N年都是10%的销售额。这个Promotion费是什么意思呢？可不可以省下来呢？答案是省不下来的，相当于产品九折，我们还不满足，于是提价1.1倍。那为什么要有Promotion费用，而不是直接打九折呢？
因为这笔费用主要有以下两方面用途：
（1）微调；
（2）制造新闻。
产品的定位，最佳性能的设计，是一个企业最核心的事情。有人说，事业80%的成败在设计那一刻已经决定，这是大方向，难以改变。但是，市场是千变万化的。
促销就是一种微调手段。当我们的大产品几种款式都已经定下来以后，促销可以使我们有计划、有时段性地调整某一个价格，从而更有针对性地适应一个个地方市场。促销的另一个作用是制造新闻。
肯德基、麦当劳有从麦辣鸡到巨无霸到板烧鸡腿堡的全套产品，可是他们不降价。
周一：麦辣鸡打八折；
周二：巨无霸打八折；
……
周日：培根牛肉堡打八折。
为什么要这样设计呢？众所周知，消费品的毛利是非常高的，哪怕全体八折，只要有人来买，还是有300%的毛利，这样做的原因，是给我们这样一种信息：今天有促销。这就是商家的全部用意，通过制造新闻，让品牌形象在我们脑海中留下更深刻的记忆。
经销商的利益
经销商也是一家企业，他们只关心自己的利润。
——培训宝典
销售是一个完全讲利润的场所，哪怕整个销售渠道是我们一手逐步开拓搭建的。
可是卖货的那些超市小店，只要看见价格低0.01元钱，就会毫不犹豫地从别人手里进货。而这个别人，往往是佛山的销售经理。佛山的销售经理，他哪来的低价货呢？因为他到总部去哭穷。当佛山的销售经理拿了10万元的销售补助时，他并不是致力于开拓佛山的销售渠道，而是直接把货拿到惠州去销售，鸠占鹊巢。只要有微不足道的0.01元差价，马上就会有大量的货物，随时在各区域划拨。久而久之，经销商们都不会傻得自己去开拓下线市场了，而只是挖空了心思向总部要补助，然后互相倾销。
显然，在这样的框架下，经销商之间的竞争，注定是刀刀见血的，注定是被价格战打死的，最终可能连0.5%的毛利率都无法保证，能不亏钱就不错了。而如果总部降价，结果就是所有的经销商都降价5%，利润率还是0.5%，一切都没有改变。要克服低毛利的方法，就是经销商数目足够少。每人管一大片，这样冲突、串货现象才会大大减少。